เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน/บ้าน + ภาษี
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยมี "ต้นทุนแฝง" หลายรายการนอกเหนือจากราคาป้าย — โดยเฉพาะดีล NPA/ขายทอดตลาดที่ผู้ซื้อมักต้องรับภาระค่าโอนและภาษีเองเกือบทั้งหมด เครื่องมือนี้คำนวณทุกรายการให้ในที่เดียว เพื่อให้รู้ "ราคาที่จ่ายจริง" ก่อนตัดสินใจ
เครื่องมือนักลงทุน
คำนวณต้นทุนซื้อจริง ค่างวด ผลตอบแทน และกำไรคาดการณ์ก่อนตัดสินใจ — ฟรี ไม่ต้องสมัครสมาชิก
| รายการ | อัตรา | ผู้ซื้อจ่าย |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | 30,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | 99,000 |
| อากรแสตมป์(ไม่เก็บ) | 0.5% | 0 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณการ) | ขั้นบันได | 34,500 |
| ค่าจดจำนอง(ไม่เก็บ) | 1% | 0 |
เครื่องมือทั้งหมดนี้เป็น "การประมาณการเบื้องต้น" เพื่อช่วยตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษี/การเงิน/การลงทุน โปรดตรวจสอบกับกรมที่ดิน/กรมสรรพากร/ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรมจริง ตัวเลขอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของรัฐ
อัตราค่าธรรมเนียม/ภาษีที่ใช้คำนวณ (ปี 2569)
- •ค่าธรรมเนียมการโอน: อัตราปกติ 2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย (แล้วแต่ฐานที่เลือก) — แต่มีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์) และคอนโด ราคา/ราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่ 22 เม.ย. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2570 (ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข)
- •ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของฐานคำนวณ เก็บเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี (ยกเว้นกรณีเป็นบ้านหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปี)
- •อากรแสตมป์: 0.5% ของฐานคำนวณ — เก็บเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสีย SBT (ถือครอง ≥ 5 ปี)
- •ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณแบบขั้นบันไดตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร (หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง แล้วคิดภาษีอัตราก้าวหน้า) — เป็นการประมาณการ ตัวเลขจริงต่างได้ตามสถานะผู้ขาย
- •ค่าจดทะเบียนการจำนอง: อัตราปกติ 1% ของวงเงินกู้ — ลดเหลือ 0.01% ในช่วงมาตรการเดียวกับค่าโอน (เพดานวงเงินกู้ ≤ 7 ล้านบาท + เข้าเงื่อนไขทรัพย์)
คำถามที่พบบ่อย
มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ครอบคลุมทรัพย์ประเภทไหนบ้าง?
ครอบคลุมที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์) และห้องชุด/คอนโด ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องโอน+จดจำนองในคราวเดียวกัน ที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ยังคงเสียค่าโอนอัตราปกติ 2%
มาตรการนี้จะสิ้นสุดเมื่อไหร่?
มาตรการเดิมสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 แต่คณะรัฐมนตรีมีมติต่ออายุอีก 1 ปี ทำให้มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 หลังจากนั้นจะกลับสู่อัตราปกติ 2% (ค่าโอน) และ 1% (ค่าจดจำนอง) เว้นแต่จะมีการต่ออายุเพิ่มเติมในอนาคต
ใครเป็นผู้จ่ายค่าโอนและภาษี ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?
ตามกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ส่วนค่าโอนมักแบ่งจ่ายคนละครึ่งตามธรรมเนียม แต่ในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะทรัพย์ NPA/ขายทอดตลาด ผู้ซื้อมักต้องรับภาระเกือบทั้งหมดตามเงื่อนไขของผู้ขาย/หน่วยงาน จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขการแบ่งภาระให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ
เครื่องมืออื่น ๆ
ผลลัพธ์จากเครื่องมือนี้เป็น "ประมาณการเบื้องต้น" เพื่อช่วยตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษี/การเงิน/การลงทุน โปรดตรวจสอบตัวเลขจริงกับ กรมที่ดิน และ กรมสรรพากร (หรือธนาคาร/ผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง) ก่อนทำธุรกรรมจริงทุกครั้ง ตัวเลขอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของรัฐ
เครื่องมือทั้งหมดนี้เป็น "การประมาณการเบื้องต้น" เพื่อช่วยตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษี/การเงิน/การลงทุน โปรดตรวจสอบกับกรมที่ดิน/กรมสรรพากร/ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรมจริง ตัวเลขอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของรัฐ