ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ที่ดินเปล่าเสียเท่าไหร่ คำนวณยังไง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครต้องจ่าย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีรายปีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/อบต./สำนักงานเขต) ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ผู้มีหน้าที่จ่ายคือผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือครอบครองทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น

ฐานคำนวณคือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริง ดูวิธีเช็คราคาประเมินได้ที่ คู่มือราคาประเมินกรมธนารักษ์ (ธนาคารกรุงไทย)

อัตราภาษีแยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ (ปี 2569)

อัตราภาษีแบ่งเป็น 4 กลุ่มหลักตามการใช้ประโยชน์ ยิ่งเป็นที่อยู่อาศัยหลักยิ่งได้สิทธิ์ยกเว้นมาก ยิ่งปล่อยรกร้างยิ่งเสียแพง (OFM) (Thai PBS)

• ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (มีชื่อในโฉนด+ทะเบียนบ้าน) — ยกเว้นภาษี 100% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนเกินเสีย 0.03%-0.1%
• ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือคอนโดปล่อยเช่า — ไม่มีการยกเว้น เสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02% ขึ้นไป
• ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม — เสีย 0.3%-0.7% ตามมูลค่า สูงกว่าที่อยู่อาศัยมาก
• ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา) — ยกเว้น 100% ถึง 50 ล้านบาท ส่วนเกินเสียเพียง 0.01% ขึ้นไป ถูกที่สุดในทุกประเภท
• ที่ดินรกร้างว่างเปล่า — เสียเท่าที่ดินพาณิชยกรรม (0.3% ขึ้นไป) และมีบทลงโทษเพิ่มหากปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่อง (ดูหัวข้อถัดไป)

ที่ดินเปล่า/รกร้าง: อัตราสูงสุด + บทลงโทษทิ้งร้าง (ตัวอย่างคำนวณจริง)

ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ทำประโยชน์ใด ๆ ถือเป็น “ที่ดินรกร้างว่างเปล่า” เสียภาษีในอัตราเดียวกับที่ดินพาณิชยกรรม และหากปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3% ต่อปี (OFM)

ตัวอย่าง: ที่ดินเปล่าราคาประเมิน 1,000,000 บาท ปีแรกที่ยังไม่ปล่อยรกร้างต่อเนื่องเสียภาษีราว 3,000 บาทต่อปี (อัตราจริง 0.3%) แต่ถ้าปล่อยที่ดินแปลงเดียวกันรกร้างต่อเนื่องครบ 6 ปี อัตราภาษีจะขยับเป็น 0.9% หรือราว 9,000 บาทต่อปี เพิ่มขึ้น 3 เท่า จากบทลงโทษที่ดินทิ้งร้างเพียงอย่างเดียว

ที่ดินเปล่าเป็นทรัพย์หลักในกลุ่ม NPA และขายทอดตลาดจำนวนมาก ผู้ซื้อจึงควรเผื่องบภาษีนี้เป็นต้นทุนถือครองรายปี แยกจากค่าใช้จ่ายตอนโอนครั้งเดียว (ดู ค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน-ที่ดินมือสองทั้งหมด)

ที่ดินแบบไหนไม่ถือว่า “รกร้าง”

ไม่ใช่ที่ดินเปล่าทุกแปลงจะเข้าเกณฑ์ที่ดินรกร้าง กฎหมายยกเว้นบางกรณีไว้

• ที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือก่อสร้าง
• ที่ดินที่ทำเกษตรกรรมจริงตามเกณฑ์ขั้นต่ำที่ทางการกำหนด
• ที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการใช้ประโยชน์ตามกฎหมายอื่น
• ที่ดินที่อยู่ระหว่างการพิจารณาคดีในชั้นศาล

เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นเกษตร ช่วยลดภาษีได้จริงไหม

ได้ เพราะอัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรมต่ำกว่าที่ดินรกร้างมาก (0.01% ขึ้นไป เทียบกับ 0.3% ขึ้นไป) แต่ต้องทำเกษตรกรรมจริงตามเกณฑ์ขั้นต่ำที่ทางการกำหนด (เช่น จำนวนต้นต่อไร่ของพืชแต่ละชนิด) ไม่ใช่แค่ปลูกไม้ประดับเพื่อเลี่ยงภาษี ควรตรวจเกณฑ์กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ (OFM)

จ่ายเมื่อไหร่ จ่ายที่ไหน ถ้าไม่จ่ายเกิดอะไรขึ้น

รอบภาษีมาตรฐานคือ มกราคม อปท. ประกาศราคาประเมิน กุมภาพันธ์ ส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) มีนาคม ช่วงคัดค้านการประเมินหากเห็นว่าประเภทการใช้ประโยชน์หรือราคาไม่ถูกต้อง และเมษายนเป็นเดือนชำระภาษี (รัฐอาจประกาศขยายเวลาเป็นรายปี) จ่ายได้ที่สำนักงานเขต/เทศบาล/อบต. เคาน์เตอร์ธนาคาร หรือสแกน QR Code ในใบแจ้งหนี้ (OFM)

หากค้างชำระ มีเบี้ยปรับสูงสุดถึง 40% ของยอดภาษี บวกเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือน และ อปท. มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัดที่ดิน) ทำให้โอนหรือขายไม่ได้จนกว่าจะชำระครบ

ทำไมเรื่องนี้สำคัญกับคนซื้อที่ดิน NPA/บังคับคดี

ที่ดินเปล่าเป็นสัดส่วนสำคัญของทรัพย์ NPA ธนาคาร และ ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี ในระบบของเรา ราคาที่ถูกกว่าตลาดตอนซื้ออาจไม่คุ้มในระยะยาวหากไม่เผื่องบภาษีรายปีนี้ไว้ โดยเฉพาะแปลงที่ตั้งใจซื้อเก็บลงทุนแล้วไม่รีบพัฒนา ดู คู่มือซื้อที่ดินลงทุน ประกอบการวางแผนถือครอง

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นต้นทุนถือครองรายปีที่แยกจากค่าใช้จ่ายตอนโอน (ดู ค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน-ที่ดินมือสองทั้งหมด) ที่ดินเปล่ายิ่งทิ้งร้างนานยิ่งแพง จึงควรวางแผนใช้ประโยชน์หรือพัฒนาตั้งแต่เนิ่น ๆ เริ่มค้นหาทรัพย์พร้อมราคาประเมินได้ที่ ระบบค้นหา TeedinIQ และดูตำแหน่งทำเลบน แผนที่