ค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน-ที่ดินมือสองทั้งหมดมีอะไรบ้าง คำนวณยังไง (2569)

5 รายการค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ก่อนซื้อ

ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีโครงสร้างเดียวกันไม่ว่าจะซื้อจาก ทรัพย์ NPA ของธนาคาร ทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี หรือซื้อขายกันเองระหว่างบุคคล ต่างกันแค่ “ใครจ่ายส่วนไหนเท่าไหร่” เท่านั้น

• ค่าธรรมเนียมการโอน — ปกติ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ฐานที่ใช้) แต่มีมาตรการลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยมีสิ่งปลูกสร้าง/คอนโด ราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท (ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3% ของฐานคำนวณ เก็บเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี
• อากรแสตมป์ — 0.5% ของฐานคำนวณ เก็บแทน SBT เมื่อถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ซ้อนกัน)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — คำนวณตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร (หักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง แล้วคิดภาษีขั้นบันได) เป็นตัวเลขที่ผันผวนมากที่สุดในทั้งหมด
• ค่าจดทะเบียนการจำนอง (เฉพาะกรณีกู้) — ปกติ 1% ของวงเงินกู้ หรือ 0.01% ในช่วงมาตรการเดียวกับค่าโอน

ค่าธรรมเนียมการโอน: อัตราปกติ vs มาตรการ 0.01%

รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% (และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%) ถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่ “เข้าเงื่อนไข” เฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์) และห้องชุด/คอนโด ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7,000,000 บาท ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องโอน+จดจำนองในคราวเดียวกัน (Thai PBS) (ธนาคารกรุงไทย)

ที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นทรัพย์หลักในกลุ่ม NPA และขายทอดตลาดจำนวนมาก ไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ต้องจ่ายอัตราปกติเสมอไม่ว่าราคาจะเท่าไหร่ก็ตาม

ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ อากรแสตมป์: จ่ายแค่อย่างเดียว

กฎง่าย ๆ คือถือครองทรัพย์ “น้อยกว่า 5 ปี” เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของฐานคำนวณ (ยกเว้นเคยใช้เป็นบ้านหลักและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) ถือครอง “ตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป” เสียอากรแสตมป์แทนที่เพียง 0.5% ซึ่งถูกกว่ามาก สองรายการนี้ไม่จ่ายซ้อนกัน

ตามกฎหมายภาษีนี้เป็นภาระของผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะดีล NPA/ขายทอดตลาด ผู้ซื้อมักต้องรับภาระเองเกือบทั้งหมดตามเงื่อนไขที่ธนาคาร/กรมบังคับคดีกำหนด จึงควรตรวจสอบให้ชัดก่อนวางเงินทุกครั้ง

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ทำไมผันผวนที่สุด

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคำนวณจากราคาประเมิน หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือนานยิ่งหักได้มาก ตั้งแต่ 92% ในปีแรก ลดลงเหลือ 50% เมื่อถือ 8 ปีขึ้นไป) แล้วคิดภาษีตามอัตราก้าวหน้าเฉลี่ยต่อปีถือครอง เป็นรายการที่ผันผวนมากที่สุดในบรรดาค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพราะขึ้นกับทั้งราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครอง ไม่ใช่อัตราคงที่แบบรายการอื่น

ตัวเลขที่คำนวณได้เป็นเพียงประมาณการเบื้องต้น สำนักงานที่ดินจะคิดตัวเลขจริงให้ ณ วันโอน ควรสอบถามล่วงหน้าหากต้องการตัวเลขแม่นยำ

ค่าจดทะเบียนการจำนอง (เฉพาะกรณีกู้ซื้อ)

หากกู้ธนาคารซื้อทรัพย์ ต้องจ่ายค่าจดทะเบียนการจำนองเพิ่มอีกก้อนหนึ่ง ปกติ 1% ของวงเงินกู้ (ไม่ใช่ราคาทรัพย์) แต่ลดเหลือ 0.01% ในช่วงมาตรการเดียวกับค่าโอนหากทรัพย์และวงเงินกู้เข้าเงื่อนไข ค่านี้ผู้กู้ (ผู้ซื้อ) เป็นผู้รับภาระเองเสมอ ไม่มีการแบ่งกับผู้ขาย

ตัวอย่างจริง 1: ดีล NPA/ขายทอดตลาด ผู้ซื้อรับภาระเกือบเต็ม

ที่ดินเปล่าราคา 1,500,000 บาท ที่ซื้อแบบ NPA/ขายทอดตลาด (ถือครองสั้น ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ 0.01% เพราะเป็นที่ดินเปล่า) หากผู้ซื้อต้องรับภาระค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายเองเกือบทั้งหมดตามเงื่อนไขทั่วไปของดีลลักษณะนี้ จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นราว 85,500 บาท (5.7% ของราคาซื้อ) รวมเป็นต้นทุนจริงประมาณ 1,585,500 บาท (ตัวอย่างคำนวณ ณ วันที่ 12 กรกฎาคม 2569)

นี่คือเหตุผลที่ราคาป้ายของทรัพย์ NPA/ขายทอดตลาดที่ดูถูกกว่าตลาดมาก อาจไม่ถูกเท่าที่คิดเมื่อรวมต้นทุนจริงแล้ว ควรคำนวณก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

ตัวอย่างจริง 2: ซื้อขายบ้าน/คอนโดทั่วไประหว่างบุคคล

บ้าน/คอนโดราคา 3,000,000 บาท ที่ผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปี (พ้นเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ) เข้าเงื่อนไขมาตรการค่าโอน 0.01% และผู้ซื้อกู้ 2,400,000 บาท หากแบ่งภาระตามธรรมเนียมทั่วไป (ผู้ขายรับภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร/หัก ณ ที่จ่าย ผู้ซื้อ-ผู้ขายแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ผู้กู้จ่ายค่าจดจำนองเอง) ผู้ซื้อจะจ่ายเพิ่มจากราคาป้ายเพียงราว 390 บาท (0.01% ของราคาซื้อ) เท่านั้น

ตัวเลขนี้ต่างจากตัวอย่างที่ 1 มหาศาล เพราะทั้งการแบ่งภาระและสิทธิ์มาตรการ 0.01% ต่างกัน หากทรัพย์เป็นที่ดินเปล่า ราคาเกิน 7,000,000 บาท หรือทำธุรกรรมหลัง 30 มิถุนายน 2570 ค่าโอนและค่าจดจำนองจะกลับไปที่อัตราปกติ 2% และ 1% ทันที

ใครจ่ายอะไรจริง ๆ (กฎหมาย vs ธรรมเนียม)

ตามกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนไม่มีกฎหมายบังคับว่าใครจ่าย จึงมักแบ่งกันคนละครึ่งตามธรรมเนียม แต่ทั้งหมดนี้ต่อรองและระบุในสัญญาต่างไปได้ ในทางปฏิบัติ ทรัพย์ NPA/ขายทอดตลาดส่วนใหญ่กำหนดให้ผู้ซื้อรับภาระเกือบทั้งหมดไว้ล่วงหน้าโดยไม่ต่อรอง จึงควรอ่านเงื่อนไขการขายให้ละเอียดก่อนวางเงินมัดจำ

สรุปและลองคำนวณของคุณเอง

ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างเพื่อความเข้าใจเท่านั้น ต้นทุนจริงของแต่ละทรัพย์ต่างกันตามราคาประเมิน ปีที่ผู้ขายถือครอง และเงื่อนไขการแบ่งภาระที่ตกลงกัน ลองคำนวณตัวเลขของทรัพย์ที่สนใจได้ฟรีที่ เครื่องคำนวณค่าโอนที่ดิน/บ้าน แล้วตรวจสอบตาม เช็คลิสต์ก่อนซื้อ 10 ข้อ ก่อนวางเงินทุกครั้ง

เริ่มค้นหาทรัพย์พร้อมราคาประเมินได้ที่ ระบบค้นหา TeedinIQ และดูรวมทรัพย์ NPA แยกจังหวัดที่ หน้ารวม NPA