ขั้นตอนประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด (LED) ฉบับมือใหม่

ขายทอดตลาดคืออะไร ทำไมราคาถึงถูก

การขายทอดตลาดคือกระบวนการที่กรมบังคับคดี (Legal Execution Department หรือ LED) นำทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ถูกศาลสั่งยึด — เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด — ออกขายด้วยการเปิดประมูลแข่งราคา เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ ทรัพย์เหล่านี้มักเริ่มต้นในราคาที่ต่ำกว่าตลาด และหากขายไม่ได้ในนัดแรกจะมีการลดราคาตั้งต้นลงในนัดถัด ๆ ไป จึงเป็นช่องทางที่นักลงทุนใช้หาทรัพย์ราคาดี

ต่างจาก ทรัพย์ NPA ของธนาคาร ตรงที่ทรัพย์ขายทอดตลาดกรรมสิทธิ์ยังผูกกับกระบวนการทางกฎหมาย ผู้ซื้อต้องรับความเสี่ยงเรื่องผู้อยู่อาศัยเดิมและภาระค้างชำระเองมากกว่า แลกกับราคาที่มักถูกกว่า

เตรียมตัวก่อนวันประมูล

ความสำเร็จของการประมูลอยู่ที่การบ้านก่อนถึงวันจริง อย่าเพิ่งเดินเข้าไปเคาะราคาโดยไม่รู้ข้อมูลทรัพย์

• ค้นหาทรัพย์และประกาศขายทอดตลาดจากเว็บกรมบังคับคดี หรือดูรวมทุกแหล่งได้ที่ ระบบค้นหา TeedinIQ
• ตรวจสอบรายละเอียด: เลขคดี เลขโฉนด เนื้อที่ ราคาประเมิน วันและสถานที่นัดขาย
• ลงพื้นที่ดูทรัพย์จริง สภาพ ทำเล ทางเข้า-ออก และดูว่ามีคนอาศัยอยู่หรือไม่
• ตรวจสอบภาระผูกพันและลำดับเจ้าหนี้จำนอง รวมถึงค่าส่วนกลาง/ค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ
• เตรียมหลักประกัน (เงินสด/แคชเชียร์เช็ค) และบัตรประชาชน หากมอบอำนาจต้องมีหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์
• เตรียมงบสำรองสำหรับส่วนที่ต้องชำระเพิ่มภายในกำหนด และค่าโอนกรรมสิทธิ์

วางหลักประกัน (เงินมัดจำ) เท่าไร

ก่อนเข้าประมูล ผู้สนใจต้องวางหลักประกันการเข้าสู้ราคากับเจ้าพนักงานบังคับคดี จำนวนหลักประกันอิงกับราคาประเมินของทรัพย์ตามอัตราขั้นบันไดที่กรมบังคับคดีประกาศไว้แน่นอน ไม่ใช่ร้อยละ 5 ตลอดทุกช่วงราคาอย่างที่เข้าใจกันทั่วไป (ดูตารางด้านล่าง) (ประกาศคณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์ในการกำหนดราคาเริ่มต้นฯ เรื่องหลักเกณฑ์การวางหลักประกันการเข้าเสนอราคา, ราชกิจจานุเบกษา 23 มิ.ย. 2563)

หากประมูลไม่ชนะ จะได้รับหลักประกันคืนในวันนั้น แต่ถ้าชนะแล้วไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือตามกำหนด อาจถูกริบหลักประกัน และหากนำทรัพย์กลับไปขายใหม่ได้ราคาต่ำกว่าเดิม ผู้ซื้อรายเดิมอาจต้องรับผิดชอบส่วนต่างของราคาด้วย

• ราคาประเมินไม่เกิน 100,000 บาท — ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน
• เกิน 100,000-200,000 บาท — วางหลักประกัน 10,000 บาท
• เกิน 200,000-500,000 บาท — วางหลักประกัน 25,000 บาท
• เกิน 500,000-1,000,000 บาท — วางหลักประกัน 50,000 บาท
• เกิน 1,000,000-3,000,000 บาท — วางหลักประกัน 150,000 บาท
• เกิน 3,000,000-5,000,000 บาท — วางหลักประกัน 250,000 บาท
• เกิน 5,000,000-10,000,000 บาท — วางหลักประกัน 500,000 บาท
• เกิน 10,000,000-20,000,000 บาท — วางหลักประกัน 1,000,000 บาท
• เกิน 20,000,000 บาทขึ้นไป — อัตราขั้นบันไดสูงขึ้นตามลำดับ (เกิน 200 ล้านบาทให้อธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายพิจารณา) ควรอ่านประกาศขายทอดตลาดของทรัพย์นั้น ๆ ให้ละเอียดทุกครั้ง

วิธีเคาะราคาในวันประมูล

ในวันนัดขาย เจ้าพนักงานจะขานทรัพย์และราคาตั้งต้น ผู้เข้าประมูลเสนอราคาด้วยวาจา (ปากเปล่า) แข่งขันกันจนไม่มีผู้ให้ราคาสูงกว่า เจ้าพนักงานจะขานราคาสูงสุด นับ 1–2–3 แล้วเคาะไม้ ถือว่าการประมูลเสร็จสมบูรณ์และผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นผู้ซื้อได้

อย่างไรก็ตาม หากเจ้าพนักงานเห็นว่าราคาที่ประมูลได้ต่ำเกินสมควร ผู้มีอำนาจสามารถถอนทรัพย์ออกจากการขายในนัดนั้นได้ นอกจากนี้ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น ลูกหนี้หรือเจ้าหนี้ อาจคัดค้านราคาได้ตามกฎหมาย ผู้ประมูลจึงควรตั้งเพดานราคาสูงสุดในใจไว้ล่วงหน้าและไม่ประมูลเกินงบเพราะบรรยากาศการแข่งขัน

ถ้านัดขายครั้งแรกไม่มีผู้เสนอราคา (งดขาย) กรมบังคับคดีจะนัดขายใหม่และลดราคาเริ่มต้นลงตามลำดับ โดยทั่วไปนัดที่ 2 เหลือราว 90% นัดที่ 3 เหลือราว 80% และนัดที่ 4 เป็นต้นไปเหลือราว 70% ของราคาเริ่มต้นเดิม (ธนาคารกสิกรไทย) ทรัพย์จำนวนไม่น้อยจึงขายสำเร็จในนัดหลัง ๆ ที่ราคาลดลงมาก ไม่ใช่นัดแรก ผู้ที่ติดตามทรัพย์ที่สนใจจึงควรเช็คว่าอยู่ในนัดขายครั้งที่เท่าไหร่ด้วย

ชนะประมูลแล้วต้องทำอะไรต่อ

เมื่อเคาะไม้ได้เป็นผู้ซื้อ ขั้นตอนหลังจากนั้นมีกรอบเวลาที่ต้องรักษาอย่างเคร่งครัด

1. ทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดีในวันนั้น โดยหลักประกันที่วางไว้จะถือเป็นส่วนหนึ่งของราคา
2. ชำระราคาส่วนที่เหลือภายในกำหนด โดยทั่วไปคือ 15 วันนับจากวันซื้อ (สามารถยื่นขอขยายเวลาได้ตามหลักเกณฑ์หากมีเหตุจำเป็น เช่น รอสินเชื่อ)
3. นำหนังสือรับรองการซื้อจากกรมบังคับคดีไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน พร้อมชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
4. รับมอบการครอบครอง หากมีผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมออก อาจต้องยื่นคำร้องขอออกหมายบังคับคดีขับไล่

ความเสี่ยงและข้อควรระวัง

ราคาถูกของทรัพย์ขายทอดตลาดแลกมากับความเสี่ยงที่มากกว่าการซื้อทรัพย์ทั่วไป ควรประเมินให้รอบด้าน

• ทรัพย์ขายตามสภาพจริง เข้าดูภายในบางหลังไม่ได้ อาจมีความชำรุดที่มองไม่เห็น
• อาจมีผู้อยู่อาศัยเดิมหรือผู้บุกรุก การขับไล่ใช้เวลาและค่าใช้จ่าย
• อาจมีหนี้ค้าง เช่น ค่าส่วนกลางคอนโด ที่ผู้ซื้อต้องเคลียร์ก่อนโอน
• การประมูลอาจถูกคัดค้านหรือเพิกถอนได้ ทำให้แผนการเงินสะดุด
• ต้องเตรียมสภาพคล่องให้พอชำระภายในกำหนด มิฉะนั้นเสี่ยงถูกริบหลักประกัน

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

อย่าคำนวณแค่ราคาประมูล เพราะยังมีค่าโอนที่สำนักงานที่ดินตามมา โดยรวมค่าธรรมเนียมการโอนราว 2% ของราคาประเมิน และอาจมีภาษี/อากรอื่นตามกรณี ดูรายละเอียดครบถ้วนได้ใน เช็คลิสต์ก่อนซื้อ 10 ข้อ ซึ่งแจกแจงค่าใช้จ่ายและเอกสารที่ต้องเตรียมไว้ทั้งหมด