ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ 2566–2569 เช็คยังไง + ใช้ตอนซื้อยังไง

ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์คืออะไร

ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นราคากลางที่กรมธนารักษ์ (ร่วมกับกรมที่ดิน) จัดทำขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นตัวเลข “ราชการ” ที่มีผลต่อค่าใช้จ่าย ณ วันโอนโดยตรง

ราคานี้ประกาศเป็นรอบบัญชีคราวละหลายปี ปัจจุบันประเทศไทยใช้ราคาประเมินรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 โดยราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นราว 8.93% และสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นราว 6.21% เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า เมื่อครบรอบบัญชีจะมีการประกาศราคารอบใหม่ จึงควรตรวจสอบว่ากำลังอ้างอิงรอบบัญชีล่าสุดอยู่หรือไม่

ราคาประเมิน ต่างจากราคาตลาดอย่างไร

หัวใจที่ต้องเข้าใจคือ ราคาประเมินของทางราชการ กับ ราคาตลาด เป็นคนละตัวเลข ราคาประเมินคือราคากลางเพื่อการเก็บค่าธรรมเนียมและภาษี มักปรับตามรอบบัญชีและโดยทั่วไป “ต่ำกว่า” ราคาซื้อขายจริงในตลาด โดยเฉพาะทำเลที่มีการพัฒนาเร็ว ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันจริง ขึ้นกับทำเล อุปสงค์อุปทาน สภาพทรัพย์ และภาวะเศรษฐกิจ ณ ขณะนั้น

ดังนั้นการที่ทรัพย์ตั้งขาย “สูงกว่าราคาประเมิน” ไม่ได้แปลว่าแพงเกินไปเสมอไป และการตั้งขาย “ต่ำกว่าราคาประเมิน” ก็ไม่ได้แปลว่าถูกจริงเสมอไป ควรใช้ราคาประเมินเป็นจุดตั้งต้นแล้วเทียบกับราคาซื้อขายจริงของแปลงใกล้เคียงประกอบกัน

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง (ฟรี)

ปัจจุบันตรวจสอบราคาประเมินได้เองโดยไม่ต้องเดินทางไปสำนักงาน ผ่านช่องทางออนไลน์ของกรมธนารักษ์และกรมที่ดิน

• เว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th — ระบบค้นหาราคาประเมินที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง โดยกรอกเลขโฉนด/เลขที่ดิน หรือค้นตามตำแหน่งจังหวัด-อำเภอ-ตำบล
• แอปพลิเคชัน TRD Property Valuation — ดาวน์โหลดได้ทั้งระบบ iOS และ Android สำหรับเช็คราคาประเมินจากมือถือ
• สอบถาม Call Center กรมธนารักษ์ หมายเลข 0-2270-0360 ต่อภายใน หรือ 0-2059-4999 ในวันและเวลาราชการ
• ติดต่อสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ในจังหวัดนั้น ๆ เพื่อขอตรวจสอบเป็นทางการ

ข้อมูลที่ต้องมีก่อนเช็ค

เพื่อให้ได้ราคาประเมินที่ตรงแปลง ควรเตรียมข้อมูลจากเอกสารสิทธิ์ไว้ให้พร้อม โดยเฉพาะเลขโฉนดและตำแหน่งที่ดิน

• เลขที่โฉนดที่ดิน และเลขที่ดิน/หน้าสำรวจ (ดูได้จากหน้าโฉนด)
• ที่ตั้ง: จังหวัด อำเภอ ตำบล และเลขระวาง หากมี
• สำหรับห้องชุด: ชื่ออาคารชุด เลขที่ห้อง และชั้น
• เนื้อที่ตามเอกสารสิทธิ์ เพื่อคำนวณราคารวมของแปลง

ใช้ราคาประเมินตอนซื้อ NPA / ขายทอดตลาดอย่างไร

ราคาประเมินเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินความคุ้มและคำนวณต้นทุนจริงของทรัพย์ราคาถูก ทั้ง ทรัพย์ NPA ของธนาคาร และ ทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี

• ใช้เทียบความคุ้ม — นำราคาที่ธนาคารตั้งขายหรือราคาตั้งต้นประมูล มาเทียบกับราคาประเมิน แล้วเทียบกับราคาซื้อขายจริงของแปลงใกล้เคียงอีกชั้น เพื่อดูว่าถูกจริงหรือไม่
• ใช้คำนวณค่าโอน — ค่าธรรมเนียมการโอน (ปกติ 2%) และภาษีต่าง ๆ ณ สำนักงานที่ดิน คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า จึงช่วยให้ประเมินค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าได้
• ใช้ตั้งเพดานประมูล — สำหรับทรัพย์ขายทอดตลาด ควรรู้ราคาประเมินก่อนตั้งเพดานราคาสูงสุดในใจ จะได้ไม่เคาะราคาเกินงบตามบรรยากาศการแข่งขัน
• ใช้ประเมินวงเงินกู้ — ธนาคารมักอ้างอิงราคาประเมินประกอบการอนุมัติสินเชื่อ การรู้ตัวเลขล่วงหน้าช่วยวางแผนเงินดาวน์และวงเงินได้

ข้อควรระวังเรื่องราคาประเมิน

ราคาประเมินเป็นราคากลางเชิงพื้นที่ ไม่ได้สะท้อนสภาพเฉพาะของทรัพย์แต่ละหลัง เช่น การทรุดโทรม ทำเลติดถนนหรือติดที่ตาบอด ดังนั้นอย่าใช้ราคาประเมินเพียงอย่างเดียวตัดสินใจซื้อ ควรลงพื้นที่ดูจริงและเทียบราคาตลาดเสมอ

นอกจากนี้ราคาประเมินจะเปลี่ยนเมื่อขึ้นรอบบัญชีใหม่ และค่าธรรมเนียม/มาตรการลดหย่อนของรัฐก็ปรับได้ในแต่ละปี ก่อนโอนจริงจึงควรยืนยันตัวเลขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน แล้วใช้ เช็คลิสต์ก่อนซื้อ 10 ข้อ ตรวจค่าใช้จ่ายและเอกสารให้ครบ เริ่มค้นหาทรัพย์พร้อมดูราคาประเมินได้ที่ ระบบค้นหา TeedinIQ และ หน้ารวมทรัพย์ NPA