ขายคอนโด (ทองธนาซิตี้)

ขั้นตอนตัดสินใจซื้อ

สรุปขั้นตอน ต้นทุนจริง และสิ่งที่ต้องตรวจ ก่อนตัดสินใจ · ทรัพย์ธนาคาร (NPA)

1. ขั้นตอนการซื้อ

1
ตรวจสอบทรัพย์กับเจ้าของทรัพย์ (ธนาคาร/บบส.)
ยืนยันว่าทรัพย์ยังขายอยู่ ราคาล่าสุด และนัดเข้าดูแปลงจริงกับเจ้าหน้าที่ NPA ของต้นทาง
2
ยื่นข้อเสนอ/เจรจาราคา
ทรัพย์ NPA มักต่อรองได้ — ยื่นราคาผ่านช่องทางของธนาคาร และสอบถามโปรโมชั่น/เงื่อนไขพิเศษ
3
วางเงินจอง/มัดจำ + ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อตกลงราคา วางเงินจองตามเงื่อนไข และทำสัญญาจะซื้อจะขายกับธนาคาร (อ่านเงื่อนไขค่าใช้จ่ายฝ่ายผู้ซื้อให้ครบ)
4
ขอสินเชื่อ (ถ้ากู้)
ธนาคารเจ้าของทรัพย์ NPA มักมีสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับทรัพย์ของตัวเอง — เทียบกับธนาคารอื่นก่อนตัดสินใจ
5
นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ชำระราคาส่วนที่เหลือ + ค่าโอน/ภาษี ณ วันโอน กรรมสิทธิ์โอนเป็นชื่อผู้ซื้อทันที

2. เครื่องคิดค่าใช้จ่ายในการโอน

เครื่องคิดต้นทุนซื้อจริง (ค่าโอน + ภาษี)

ราคาป้ายไม่ใช่ราคาจริง — คำนวณค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพื่อรู้ราคาทั้งหมดที่ผู้ซื้อต้องจ่ายจริง

ประเภททรัพย์ (สำหรับมาตรการลดค่าโอน 0.01%)

ที่ดินเปล่าไม่ได้รับสิทธิ์ค่าโอน 0.01% — คิดอัตราปกติ 2% (มาตรการครอบคลุมเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งปลูกสร้าง/คอนโด)

ราคาขาย / ราคาป้าย (บาท)

ราคาประเมินกรมธนารักษ์ (บาท) — ไม่ทราบเว้นว่าง

ฐานคำนวณค่าธรรมเนียม/ภาษี

ปีที่ผู้ขายถือครอง (ตัดสิน SBT 5 ปี)

ผู้ซื้อรับค่าโอน (%) — 14,800 บาทเต็ม

เป็นบ้านหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปี → ยกเว้น SBT)กู้ธนาคาร (มีค่าจดจำนอง 1%)

ทรัพย์ประเภท "ที่ดินเปล่า/อื่น ๆ" ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ 0.01% — คิดค่าโอนอัตราปกติ 2%

ราคาทั้งหมดที่ผู้ซื้อจ่ายจริง (all-in)

780,330 บาท

ต้นทุนส่วนเพิ่มของผู้ซื้อ 40,330 บาท (5.45% ของราคาขาย) · เฉลี่ย 131,369 ฿/ตร.วา หลังรวมต้นทุน

รายการ	อัตรา	ยอดเต็ม	ผู้ซื้อจ่าย
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	14,800	7,400
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3%	24,420	24,420
อากรแสตมป์(ไม่เก็บ)	0.5%	0	0
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณการ)	ขั้นบันได	8,510	8,510
ค่าจดจำนอง(ไม่เก็บ)	1%	0	0
รวมต้นทุน (ผู้ซื้อ)		47,730	40,330

ฐานคำนวณที่ใช้: ราคาขาย 740,000 บาท · ถือ < 5 ปี → เสีย SBT 3.3%

ตัวเลขเป็นการประมาณการเพื่อช่วยตัดสินใจเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย/ภาษี ค่าธรรมเนียมและภาษีจริงขึ้นกับสำนักงานที่ดิน ราคาประเมินกรมธนารักษ์ ประเภทผู้ขาย (บุคคล/นิติบุคคล) และมาตรการลดหย่อนของรัฐที่อาจเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน/ผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม

3. เช็คลิสต์ความเสี่ยง / สิ่งที่ต้องตรวจ

โฉนด/เอกสารสิทธิ์
ตรวจประเภทเอกสารสิทธิ์ (โฉนด/น.ส.3ก.) เลขที่โฉนด ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และเนื้อที่ให้ตรงกับที่ดินจริง
ภาระผูกพัน
ตรวจการจำนอง อายัด ภาระจำยอม ทางเข้า-ออก และคดีความติดค้าง ที่สำนักงานที่ดิน
สภาพแปลงจริง
ไปดูจริง ตรวจแนวเขต/หมุดหลักเขต ทางเข้า-ออก สภาพถนน และการใช้ประโยชน์รอบข้าง
เขตน้ำท่วม/ผังเมือง
ตรวจสีผังเมือง ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และประวัติน้ำท่วมในพื้นที่ (แปลงนี้อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากตามข้อมูล GISTDA — ตรวจให้ละเอียด)
เงื่อนไขการขายกับต้นทาง
ตรวจเงื่อนไขกับธนาคาร/บบส. เจ้าของทรัพย์: ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อรับผิดชอบ กำหนดชำระ และเงื่อนไขสินเชื่อพิเศษ

ข้อมูลนี้เป็นแนวทางเบื้องต้นเพื่อประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย การเงิน หรือการลงทุน ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขจริงอาจต่างกันในแต่ละกรณี โปรดตรวจสอบกับต้นทาง สำนักงานที่ดิน และผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ