ซื้อทรัพย์ประมูล/NPA แล้วมีคนอยู่ไม่ยอมออก ทำอย่างไร

ทำไม 'มีคนอยู่' ถึงเป็นความเสี่ยงอันดับต้น ๆ ของทรัพย์ประมูล

ทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมักขายในสภาพ 'ตามที่เห็นและเป็นอยู่' ผู้ซื้อรับความเสี่ยงเรื่องผู้อยู่อาศัยเดิมเอง ต่างจาก ทรัพย์ NPA ของธนาคาร หลายรายการที่ธนาคารส่งมอบการครอบครองว่างให้ ความเสี่ยงนี้ประเมินเป็นตัวเงินและเวลาได้ จึงควรคิดรวมไว้ในราคาที่จะสู้ตั้งแต่ต้น

สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาดคือลงมือขับไล่เอง — เปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ ขนของออก หรือใช้กำลัง ล้วนผิดกฎหมายและอาจกลายเป็นฝ่ายผิดเสียเอง แม้จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม การเอาคนออกจากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำผ่านกระบวนการของศาลและเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น

หัวใจคือ: คนที่อยู่เป็น 'ใคร' ในสายตากฎหมาย

ความยากง่ายในการเอาทรัพย์คืนต่างกันมากตามสถานะของผู้ที่อาศัยอยู่ ก่อนซื้อและก่อนดำเนินการใด ๆ ต้องแยกให้ออกว่าเป็นกลุ่มไหน

• ลูกหนี้ตามคำพิพากษา — เจ้าของเดิมที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เป็นกลุ่มที่จัดการได้ตรงไปตรงมาที่สุด
• บริวารของลูกหนี้ — คนในครอบครัว ผู้อาศัย หรือผู้ที่อยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้ ถือเป็น 'บริวาร' และถูกบังคับให้ออกไปพร้อมลูกหนี้ได้
• ผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าจดทะเบียนก่อนการบังคับคดี — อาจได้รับความคุ้มครองตามสัญญาเช่าที่มีผลผูกพันอยู่ ต้องตรวจสอบวันจดทะเบียนสิทธิการเช่าเทียบกับวันที่มีการบังคับคดี
• บุคคลภายนอกที่อ้างสิทธิของตนเอง — เช่น ผู้ครอบครองปรปักษ์ ผู้ซื้อจากลูกหนี้ก่อนถูกยึด หรือผู้บุกรุกที่อ้างสิทธิ กลุ่มนี้ซับซ้อนที่สุดและอาจต้องฟ้องเป็นคดีใหม่

ถ้าเป็นลูกหนี้หรือบริวาร: ขอบังคับคดีขับไล่ต่อในคดีเดิม

เมื่อผู้ซื้อชำระราคาครบและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว หากผู้ที่อยู่คือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร ผู้ซื้อสามารถยื่นคำขอต่อศาลและเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ดำเนินการบังคับคดีขับไล่และส่งมอบการครอบครองทรัพย์ได้ โดยไม่ต้องเริ่มฟ้องเป็นคดีใหม่ เพราะถือว่าอยู่ในกระบวนการบังคับคดีเดิม

เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีขั้นตอนแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยออกไปภายในกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามจึงจะดำเนินการบังคับขับไล่และส่งมอบทรัพย์ให้ผู้ซื้อ ระยะเวลาขึ้นกับปริมาณคดีของสำนักงานบังคับคดีในพื้นที่และการต่อสู้ของผู้อยู่อาศัย

1. รับโอนกรรมสิทธิ์และเก็บหลักฐานการเป็นเจ้าของให้ครบ
2. ยื่นคำขอต่อศาล/เจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อขอให้บังคับคดีขับไล่และส่งมอบการครอบครอง
3. เจ้าพนักงานปิดประกาศ/แจ้งกำหนดให้ผู้อยู่อาศัยขนย้ายออกภายในเวลาที่กำหนด
4. หากยังไม่ออก เจ้าพนักงานดำเนินการขับไล่และส่งมอบทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการขนย้ายอาจเรียกจากผู้ถูกขับไล่ได้

ถ้าเป็นบุคคลภายนอก: อาจต้องฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่

หากผู้ที่อยู่ไม่ใช่ลูกหนี้หรือบริวาร แต่เป็นบุคคลภายนอกที่อ้างสิทธิของตนเอง เช่น อ้างว่าซื้อมาจากเจ้าของเดิมก่อนถูกยึด อ้างการครอบครองปรปักษ์ หรือมีสัญญาเช่าที่อ้างว่าคุ้มครอง กรณีเหล่านี้มักไม่สามารถใช้การบังคับคดีในคดีเดิมได้ทันที ผู้ซื้อในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์อาจต้องยื่นฟ้องขับไล่เป็นคดีแพ่งใหม่เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาก่อน แล้วจึงบังคับคดีตามคำพิพากษานั้น

คดีลักษณะนี้ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายมากกว่ากรณีลูกหนี้/บริวารอย่างมีนัยสำคัญ และผลแพ้ชนะขึ้นกับพยานหลักฐานเรื่องสิทธิของแต่ละฝ่าย จึงควรปรึกษาทนายความตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อ ไม่ใช่หลังเคาะราคาแล้ว

วิธีลดความเสี่ยงตั้งแต่ก่อนซื้อ (สำคัญที่สุด)

ต้นทุนต่ำที่สุดของปัญหานี้คือการไม่ซื้อทรัพย์ที่มีปัญหาการครอบครองตั้งแต่แรก หรือซื้อโดยรู้ความเสี่ยงและตั้งราคาสู้ให้เผื่อไว้แล้ว

• ลงพื้นที่ดูทรัพย์จริงก่อนประมูลทุกครั้ง สังเกตว่ามีคนอาศัยอยู่หรือไม่ มีร่องรอยการใช้งาน น้ำไฟ หรือทรัพย์สินส่วนตัวหรือไม่ — ดูรวมในเช็กลิสต์ก่อนซื้อ 10 ข้อ
• อ่านประกาศขายทอดตลาดให้ละเอียด บางประกาศระบุว่าทรัพย์มีผู้อยู่อาศัยหรือส่งมอบในสภาพครอบครองอย่างไร
• สำหรับทรัพย์ NPA ธนาคาร สอบถามให้ชัดว่าธนาคาร 'ส่งมอบการครอบครองว่าง' หรือให้ผู้ซื้อไปจัดการเอง — เงื่อนไขนี้ต่างกันมากในแต่ละธนาคารและแต่ละรายการ ดูเปรียบเทียบทรัพย์ธนาคาร
• ถ้าเป็นไปได้ ให้ความสำคัญกับทรัพย์ที่ผู้ขายรับผิดชอบส่งมอบว่าง แม้ราคาจะสูงกว่าทรัพย์ที่ต้องไปขับไล่เอง เพราะเวลาและค่าใช้จ่ายในการขับไล่มักมากกว่าส่วนต่างราคา
• ประเมินภาระการขับไล่เป็นตัวเงินและเวลา แล้วหักออกจากเพดานราคาที่จะสู้ในการประมูล