ขอสินเชื่อบ้านมือสอง / ทรัพย์ NPA กู้ผ่านง่ายไหม + เตรียมตัวยังไง

กู้ซื้อบ้านมือสอง/ทรัพย์ NPA ได้กี่เปอร์เซ็นต์ (LTV)

LTV (Loan-to-Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเป็นเพดาน หลักเกณฑ์พื้นฐานคือ บ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้ได้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน (และบางช่วงกู้เพิ่มเพื่อตกแต่งได้อีกส่วนหนึ่ง) ส่วนบ้านหลังที่สองขึ้นไปหรือบ้านราคาเกิน 10 ล้าน ตามเกณฑ์ปกติจะต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น (ราว 10–30%)

ทั้งนี้ ธปท. เคยออกมาตรการผ่อนคลาย LTV เป็นการชั่วคราว (สำหรับสัญญาตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569) ให้กู้ได้สูงสุด 100% แม้เป็นบ้านหลังที่สองหรือบ้านราคาสูง เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรการเหล่านี้เปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา จึงควรตรวจสอบเกณฑ์ล่าสุดกับธนาคารก่อนยื่นกู้ทุกครั้ง

จุดสำคัญที่มือใหม่มักเข้าใจผิดคือ วงเงินกู้อิงกับ “ราคาประเมินของธนาคาร” ไม่ใช่ราคาที่ตั้งขาย หากซื้อทรัพย์ราคาถูกกว่าราคาประเมิน อาจกู้ได้ครอบคลุมเกือบทั้งราคาซื้อ แต่ถ้าบ้านทรุดโทรมจนธนาคารประเมินต่ำ วงเงินก็จะน้อยตาม ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง

ทำไมธนาคารให้ดอกเบี้ยพิเศษกับทรัพย์ NPA ของตัวเอง

หากซื้อ ทรัพย์ NPA ของธนาคารใด ธนาคารนั้นมักเสนอสินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยและวงเงินพิเศษกว่าปกติ เหตุผลคือธนาคารต้องการระบายทรัพย์ในสต็อกของตนให้กลายเป็นเงินสดเร็วที่สุด การจูงใจผู้ซื้อด้วยสินเชื่อที่ดีจึงช่วยปิดการขายได้ง่ายขึ้น

นอกจากนี้ธนาคารเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และรู้ข้อมูลทรัพย์ของตนเองดี ทั้งเอกสารสิทธิ์ที่สะอาดและราคาประเมินภายใน จึงลดขั้นตอนตรวจสอบและความเสี่ยงในการปล่อยกู้ ผลคือผู้ซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารมักได้เงื่อนไขที่ดีและกระบวนการที่เร็วกว่าการไปกู้ธนาคารอื่น อย่างไรก็ตามควรเทียบข้อเสนอกับธนาคารอื่นด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าได้ดอกเบี้ยและวงเงินที่คุ้มจริง

เอกสารที่ต้องเตรียมยื่นกู้

ธนาคารพิจารณาสินเชื่อจากความสามารถในการผ่อนและมูลค่าหลักประกันเป็นหลัก เอกสารมาตรฐานที่ควรเตรียมให้ครบมีดังนี้ (รายละเอียดอาจต่างกันเล็กน้อยตามแต่ละธนาคารและอาชีพ)

• เอกสารส่วนตัว — บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และทะเบียนสมรส/ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• เอกสารรายได้ พนักงานประจำ — สลิปเงินเดือนย้อนหลัง (มักขอ 3–6 เดือน) หนังสือรับรองเงินเดือน และ Statement บัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• เอกสารรายได้ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ/เจ้าของกิจการ — Statement บัญชีย้อนหลัง 6–12 เดือน ทะเบียนการค้า/หนังสือรับรองบริษัท และหลักฐานการเสียภาษี
• เอกสารหลักประกัน — สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย และข้อมูลทรัพย์ (กรณีทรัพย์ NPA ธนาคารเจ้าของทรัพย์มักมีข้อมูลนี้อยู่แล้ว)
• ค่าประเมินหลักประกัน — ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาบ้าน โดยมีค่าประเมินประมาณ 3,000–5,000 บาท ขึ้นกับธนาคารและประเภททรัพย์

เทคนิคทำให้กู้ผ่านง่ายขึ้น

อัตราการอนุมัติขึ้นกับ “ภาระหนี้ต่อรายได้” และประวัติเครดิตเป็นสำคัญ เตรียมตัวล่วงหน้าช่วยเพิ่มโอกาสผ่านได้จริง

• รักษาประวัติเครดิต (เครดิตบูโร) ให้ดี ไม่ค้างชำระบัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่น ก่อนยื่นกู้ควรเคลียร์หนี้ที่ค้างให้เรียบร้อย
• คุมภาระผ่อนรวมต่อเดือนไม่ให้เกินเกณฑ์ ธนาคารมักดูภาระหนี้รวม (DSR) ไม่ให้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ หากมีหนี้อื่นมากอาจถูกลดวงเงิน
• เดินบัญชี (Statement) ให้สม่ำเสมอ โดยเฉพาะอาชีพอิสระ ยิ่งมีเงินเข้าออกสม่ำเสมอและมีเงินเก็บ ยิ่งเพิ่มความน่าเชื่อถือ
• เตรียมเงินดาวน์และเงินสำรองค่าใช้จ่ายวันโอนไว้ล่วงหน้า เผื่อกรณีธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าที่คาด
• หากรายได้คนเดียวไม่พอ พิจารณากู้ร่วมกับคู่สมรสหรือครอบครัวเพื่อเพิ่มวงเงินและโอกาสอนุมัติ
• ซื้อทรัพย์ NPA ของธนาคารใด ลองยื่นกู้กับธนาคารนั้นก่อนเพื่อรับโปรโมชั่นพิเศษ แล้วเทียบกับอย่างน้อยอีกหนึ่งธนาคาร

ค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่อที่ต้องเผื่องบ

นอกจากเงินดาวน์และค่างวด ยังมีค่าใช้จ่ายที่ผูกกับการกู้และการโอน ควรคำนวณเข้าไปในต้นทุนรวมตั้งแต่แรก (อัตราอาจเปลี่ยนตามมาตรการรัฐในแต่ละปี ควรตรวจสอบล่าสุดก่อนโอน)

• ค่าจดจำนอง — ปกติ 1% ของวงเงินกู้ ในบางช่วงรัฐมีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไข (เช่น ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนองในวันเดียวกัน)
• ค่าธรรมเนียมการโอน — ปกติ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
• ค่าประเมินหลักประกัน — ราว 3,000–5,000 บาท
• ค่าเบี้ยประกันที่เกี่ยวข้อง — เช่น ประกันอัคคีภัยที่ธนาคารกำหนด และ (ถ้าเลือกทำ) ประกันคุ้มครองสินเชื่อ MRTA
• ค่าอากรแสตมป์สัญญากู้ — 0.05% ของวงเงินกู้

สรุป: เตรียมพร้อมก่อนยื่นกู้

การกู้ซื้อบ้านมือสองหรือทรัพย์ NPA ไม่ได้ยากกว่าบ้านใหม่ หากเตรียมเอกสาร รักษาเครดิต และคุมภาระหนี้ให้อยู่ในเกณฑ์ จุดที่ต้องระวังคือวงเงินอิงราคาประเมินของธนาคารตามสภาพจริง จึงควรเผื่อเงินส่วนต่างและค่าใช้จ่ายวันโอนไว้เสมอ

ก่อนตัดสินใจ ลองเทียบว่าบ้านมือสองหรือบ้านใหม่เหมาะกับคุณกว่าใน คู่มือบ้านมือสอง vs บ้านใหม่ ตรวจความคุ้มด้วย ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และตรวจทรัพย์ตาม เช็คลิสต์ก่อนซื้อ 10 ข้อ เริ่มค้นหาทรัพย์ NPA ทุกธนาคารได้ที่ ระบบค้นหา TeedinIQ และ หน้ารวมทรัพย์ NPA แยกจังหวัด