ประมูลคอนโดและบ้านจากกรมบังคับคดี ไม่ได้มีแค่ที่ดิน (2569)
หลายคนคิดว่ากรมบังคับคดีมีแต่ที่ดิน แต่ข้อมูลจริงมีห้องชุดกำลังประมูล 1,753 ยูนิต และห้องชุดที่เคยขายสำเร็จแล้ว 13,934 รายการ พร้อมสิ่งที่ต้องรู้ก่อนเข้าประมูล
ตอบสั้นๆ ก่อน: ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569 มีห้องชุดที่มีนัดขายทอดตลาดกำลังจะถึง 1,753 ยูนิต และห้องชุดที่เคยขายทอดตลาดสำเร็จแล้วจริงอีก 13,934 รายการ นอกจากนี้ทรัพย์ประเภท "ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง" ซึ่งเป็นหมวดที่บ้านส่วนใหญ่ถูกจัดอยู่ ก็มีจำนวนขายสำเร็จมากถึง 90,878 รายการ มากที่สุดในบรรดาทรัพย์ทุกประเภท ทั้งที่ภาพจำของคนทั่วไปเกี่ยวกับกรมบังคับคดีและการขายทอดตลาดมักผูกอยู่กับที่ดินเปล่าเป็นหลัก บทความนี้อธิบายตัวเลขจริง ความต่างของการประมูลคอนโดเทียบกับที่ดิน และสิ่งที่ต้องเช็กก่อนเข้าประมูล
ทำไมภาพจำคือ "ที่ดิน" ทั้งที่มีคอนโดและบ้านเยอะพอสมควร
ส่วนหนึ่งมาจากชื่อแบรนด์และการสื่อสารในตลาดที่มักพูดถึง "ที่ดินหลุดจำนอง" เป็นหลัก อีกส่วนหนึ่งมาจากความสับสนเรื่องระบบจัดหมวดหมู่ทรัพย์ ซึ่งจริงๆ แล้วมีอยู่สองชุดที่ไม่เหมือนกัน
ชุดที่ 1 — ปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึง (แหล่งข้อมูล source_type = auction) แบ่งประเภทเป็น 4 กลุ่ม คือ ที่ดิน ห้องชุด บ้าน และไม่ระบุประเภท จากทั้งหมด 25,329 รายการ
| ประเภท | จำนวน |
|---|---|
| ที่ดิน | 23,230 |
| ห้องชุด | 1,753 |
| บ้าน | 8 |
| ไม่ระบุประเภท | 338 |
ชุดที่ 2 — คลังราคาขายทอดตลาดที่สำเร็จแล้วจริง (ตาราง sold_comps) แบ่งประเภทต่างออกไปเป็น 4 กลุ่ม จากทั้งหมด 148,800 รายการ
| ประเภท | จำนวน | ราคามัธยฐาน |
|---|---|---|
| ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง | 90,878 | 1,030,000 บาท |
| ที่ดินว่างเปล่า | 43,655 | 200,000 บาท |
| ห้องชุด | 13,934 | 890,000 บาท |
| สิ่งปลูกสร้าง | 206 | 85,000 บาท |
จุดที่ต้องสังเกต: ทั้งสองชุดนับ "ห้องชุด" เป็นหมวดเดียวกันตรงกัน แต่ "บ้าน" ในชุดที่ 1 เป็นแท็กแยกที่มีน้อยมากเพียง 8 รายการ ขณะที่ชุดที่ 2 ไม่มีแท็ก "บ้าน" แยกต่างหากเลย บ้านส่วนใหญ่ถูกนับรวมอยู่ใน "ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง" ซึ่งกลายเป็นหมวดที่มีจำนวนมากที่สุดในทั้งระบบ นี่คือเหตุผลที่ตัวเลข "บ้าน" ดูน้อยราวกับไม่มีนัยสำคัญ ทั้งที่ในความเป็นจริงทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นบ้านมีจำนวนมากพอสมควร เพียงแต่ถูกนับรวมอยู่ในหมวดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแทน
หมายเหตุตัวเลข: ผลรวมของ 4 หมวดในชุดที่ 2 (90,878 + 43,655 + 13,934 + 206 = 148,673 รายการ) ต่ำกว่ายอดรวม 148,800 รายการที่ระบุไว้อยู่เล็กน้อย ส่วนต่างประมาณ 127 รายการมาจากทรัพย์ที่ไม่ได้ระบุประเภทไว้ในข้อมูลชุดนี้
ประมูลคอนโดต่างจากประมูลที่ดินยังไงบ้าง
| ประเด็น | ที่ดิน | ห้องชุด (คอนโด) |
|---|---|---|
| หนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ | ไม่มีภาระลักษณะนี้ | อาจมี และผู้ซื้อมักต้องเป็นผู้จ่ายเองก่อนโอนได้ |
| กฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้อง | ประมวลกฎหมายที่ดินทั่วไป | พระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดเงื่อนไขก่อนโอนเพิ่มเติม |
| การถือครองโดยชาวต่างชาติ | โดยหลักไม่เปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์โดยตรง | เปิดได้ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคาร |
| ทำเล | กระจายทั้งในเมืองและต่างจังหวัด | มักอยู่ในเขตเมืองหรือใกล้แหล่งงาน |
| การดูแลหลังซื้อ | ต้องดูแลเอง ไม่มีนิติบุคคลกลาง | มีนิติบุคคลอาคารชุดดูแลส่วนกลางให้ |
ความเสี่ยงเฉพาะตัวที่สำคัญที่สุดของการประมูลห้องชุดคือ หนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้ ตามกฎหมายอาคารชุดและแนวคำพิพากษาศาลฎีกา ผู้ชนะประมูลมักต้องเป็นผู้ชำระหนี้ก้อนนี้เองก่อนที่นิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งจำเป็นต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน อ่านรายละเอียดกลไกทางกฎหมายและคดีตัวอย่างแบบเต็มได้ที่ ห้องชุดประมูล 1,753 ยูนิตที่กำลังจะขาย: ค่าส่วนกลางค้าง ใครต้องจ่าย
ในทางกลับกัน ห้องชุดก็เปิดโอกาสที่ที่ดินเปล่าไม่มี นั่นคือ การถือครองโดยชาวต่างชาติ กฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้โควตาต่างชาติของแต่ละอาคาร ต่างจากที่ดินซึ่งโดยหลักไม่เปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์โดยตรง อ่านภาพรวมกฎเกณฑ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทยแบบละเอียดที่ ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย ทำได้แค่ไหน
เช็กลิสต์เฉพาะสำหรับผู้สนใจประมูลห้องชุด
- อ่านประกาศขายทอดตลาดให้ครบ โดยเฉพาะเงื่อนไขภาระหนี้สินต่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกรมบังคับคดีกำหนดให้ต้องระบุไว้เสมอสำหรับทรัพย์ประเภทห้องชุด
- ขอตรวจสอบสำนวนบังคับคดีและติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง เพื่อเช็กยอดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระล่าสุดก่อนวันประมูล
- นำยอดหนี้ที่เจอมารวมในงบประมูล ไม่ใช่คิดแค่ราคาที่คาดว่าจะเคาะได้ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้หากต้องการโอนกรรมสิทธิ์
- เช็กโควตาต่างชาติคงเหลือของอาคาร หากเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือกำลังพิจารณาซื้อในนามนิติบุคคลต่างชาติ
- ประเมินสภาพห้องจริงเท่าที่ทำได้ เพราะขายตามสภาพเช่นเดียวกับทรัพย์ขายทอดตลาดประเภทอื่น
ก่อนตั้งงบประมูล ลองใช้ เครื่องคำนวณกำไรคาดการณ์จากการประมูล/NPA ประกอบการวางแผน โดยนำยอดหนี้ค่าส่วนกลางที่ตรวจสอบได้มารวมเป็นต้นทุนเพิ่มเติมด้วย
เริ่มดูคอนโดและบ้านที่กำลังจะประมูลได้ที่ TeedinIQ
TeedinIQ รวบรวมทรัพย์ทุกประเภทจากกรมบังคับคดีและธนาคารไว้ในที่เดียว ไม่ใช่แค่ที่ดิน ดูคอนโดที่มีอยู่ในระบบได้ที่ หน้ารวมคอนโด/ห้องชุด ดูบ้านและที่อยู่อาศัยได้ที่ หน้ารวมบ้าน/ที่อยู่อาศัย หรือดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึงทั้งหมดได้ที่ ปฏิทินนัดขายทอดตลาด
สรุป
กรมบังคับคดีและธนาคารในไทยไม่ได้ขายแค่ที่ดินเปล่า ห้องชุดมีทั้งที่กำลังจะประมูล 1,753 ยูนิตและที่เคยขายสำเร็จแล้ว 13,934 รายการ ส่วนทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นบ้านส่วนใหญ่ถูกนับรวมอยู่ในหมวดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีจำนวนมากที่สุดในระบบ การประมูลห้องชุดมีความเสี่ยงเฉพาะตัวเรื่องหนี้ค่าส่วนกลาง แต่ก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้าถึงได้ภายใต้โควตาของอาคาร ซึ่งเป็นช่องทางที่ที่ดินเปล่าไม่มี
เริ่มสำรวจคอนโดและบ้านที่กำลังจะประมูลได้ที่ ปฏิทินนัดขายทอดตลาด หรือค้นหาทรัพย์ตามประเภทที่สนใจ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
กรมบังคับคดีมีคอนโดขายด้วยหรือไม่ มีกี่ยูนิต? มี ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569 มีห้องชุดที่มีนัดขายทอดตลาดกำลังจะถึง 1,753 ยูนิต จากทรัพย์ที่มีนัดขายทั้งหมด 25,329 รายการ และห้องชุดที่เคยขายทอดตลาดสำเร็จแล้วจริงอีก 13,934 รายการ
ทำไมเว็บที่ชื่อเกี่ยวกับที่ดินถึงมีคอนโดและบ้านด้วย? เพราะกรมบังคับคดีและธนาคารขายทรัพย์หลายประเภทไม่ใช่แค่ที่ดินเปล่า คำว่าที่ดินในความหมายกว้างของตลาดนี้มักครอบคลุมถึงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นที่ที่บ้านส่วนใหญ่ถูกจัดอยู่ด้วย
ประมูลคอนโดต่างจากประมูลที่ดินยังไงบ้าง? ความต่างสำคัญที่สุดคือคอนโดอาจมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเองก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งที่ดินเปล่าไม่มีภาระลักษณะนี้ นอกจากนี้คอนโดยังอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุดที่ต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้ก่อนโอน
ต่างชาติประมูลคอนโดจากกรมบังคับคดีได้ไหม? โดยหลักการกฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารนั้น แต่ควรตรวจสอบโควตาคงเหลือของอาคารนั้นและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจเสมอ
ทรัพย์ที่ระบุว่าเป็นบ้านโดยเฉพาะ มีเยอะแค่ไหน? ในปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึง ทรัพย์ที่ติดแท็กบ้านแยกต่างหากมีเพียง 8 รายการ เพราะบ้านส่วนใหญ่ถูกจัดอยู่ในหมวดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแทน ซึ่งในข้อมูลราคาขายสำเร็จย้อนหลังมีมากถึง 90,878 รายการ
ดูคอนโดและบ้านที่กำลังจะประมูลได้ที่ไหน? ดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่อัปเดตทุกวันได้ที่หน้าประมูลบังคับคดี หรือกรองเฉพาะประเภททรัพย์ที่ต้องการได้ที่หน้าค้นหาตามประเภททรัพย์ ทั้งคอนโดและบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
กรมบังคับคดีมีคอนโดขายด้วยหรือไม่ มีกี่ยูนิต
มี ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569 มีห้องชุดที่มีนัดขายทอดตลาดกำลังจะถึง 1,753 ยูนิต จากทรัพย์ที่มีนัดขายทั้งหมด 25,329 รายการ และห้องชุดที่เคยขายทอดตลาดสำเร็จแล้วจริงอีก 13,934 รายการ
ทำไมเว็บที่ชื่อเกี่ยวกับที่ดินถึงมีคอนโดและบ้านด้วย
เพราะกรมบังคับคดีและธนาคารขายทรัพย์หลายประเภทไม่ใช่แค่ที่ดินเปล่า คำว่าที่ดินในความหมายกว้างของตลาดนี้มักครอบคลุมถึงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นที่ที่บ้านส่วนใหญ่ถูกจัดอยู่ด้วย TeedinIQ จึงรวบรวมทั้งที่ดิน บ้าน และคอนโดไว้ในระบบเดียวกัน
ประมูลคอนโดต่างจากประมูลที่ดินยังไงบ้าง
ความต่างสำคัญที่สุดคือคอนโดอาจมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเองก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งที่ดินเปล่าไม่มีภาระลักษณะนี้ นอกจากนี้คอนโดยังอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารชุดที่ต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอน
ต่างชาติประมูลคอนโดจากกรมบังคับคดีได้ไหม
โดยหลักการกฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารนั้น ซึ่งเป็นช่องทางที่ที่ดินเปล่าไม่เปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์โดยตรง แต่ควรตรวจสอบโควตาคงเหลือของอาคารนั้นและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจเสมอ
ทรัพย์ที่ระบุว่าเป็นบ้านโดยเฉพาะ มีเยอะแค่ไหน
ในปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึง ทรัพย์ที่ติดแท็กบ้านแยกต่างหากมีเพียง 8 รายการ เพราะบ้านส่วนใหญ่ถูกจัดอยู่ในหมวดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแทน ซึ่งในข้อมูลราคาขายสำเร็จย้อนหลังมีมากถึง 90,878 รายการ เป็นหมวดที่มีจำนวนมากที่สุดในบรรดาทรัพย์ทุกประเภท
ดูคอนโดและบ้านที่กำลังจะประมูลได้ที่ไหน
ดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่อัปเดตทุกวันได้ที่หน้าประมูลบังคับคดี หรือกรองเฉพาะประเภททรัพย์ที่ต้องการได้ที่หน้าค้นหาตามประเภททรัพย์ ทั้งคอนโดและบ้าน