ห้องชุดประมูล 1,753 ยูนิตที่กำลังจะขาย: ค่าส่วนกลางค้าง ใครต้องจ่าย

คำตอบสั้นๆ ก่อน: ในทางปฏิบัติ ผู้ชนะประมูลมักต้องเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้เอง ไม่ใช่นิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของเดิมที่ต้องรับผิดชอบต่อไป เพราะกฎหมายอาคารชุดกำหนดให้การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงก่อนเสมอ และนิติบุคคลฯ มีสิทธิ์ไม่ออกหนังสือนี้ให้จนกว่าหนี้ค่าส่วนกลางจะได้รับการชำระครบ ไม่ว่าใครจะเป็นคนจ่ายก็ตาม เรื่องนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวางบรรทัดฐานไว้ชัดเจนแล้ว บทความนี้อธิบายกลไกทางกฎหมาย พร้อมเช็กลิสต์ก่อนเข้าประมูลห้องชุด

1,753 ห้องชุดที่กำลังจะเปิดประมูล

จากปฏิทินนัดขายทอดตลาดของ TeedinIQ ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569 มีทรัพย์ที่มีนัดขายทอดตลาดในช่วงประมาณ 60 วันข้างหน้ารวม 25,329 รายการ แบ่งตามประเภทได้เป็นที่ดิน 23,230 รายการ ห้องชุด 1,753 รายการ บ้าน 8 รายการ และไม่ระบุประเภท 338 รายการ แม้ห้องชุดจะมีสัดส่วนไม่มากเมื่อเทียบกับที่ดิน แต่ก็เป็นทรัพย์ประเภทเดียวที่มีความเสี่ยงเฉพาะตัวเรื่องหนี้ค่าส่วนกลาง ซึ่งที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั่วไปไม่มี ตัวเลขนี้เปลี่ยนแปลงทุกวันตามนัดขายที่เข้า-ออก ดูจำนวนล่าสุดได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาด ภาพรวมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินทั้งหมด ทั้งคอนโดและบ้าน เทียบกับที่ดินแบบเต็ม อ่านต่อได้ที่ ประมูลคอนโดและบ้านจากกรมบังคับคดี ไม่ได้มีแค่ที่ดิน

ทำไมค่าส่วนกลางค้างถึงเป็นเรื่องของผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่เจ้าของเดิม

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551) วางกลไกไว้ 2 มาตราที่เชื่อมโยงกันโดยตรง

• มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทั้งค่าบริการส่วนรวม ค่าดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่แต่ละคนมีในทรัพย์ส่วนกลาง
• มาตรา 29 วรรคสอง กำหนดว่า เมื่อขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้นปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

พูดง่ายๆ คือ ต่อให้คุณชนะประมูลและชำระราคาครบตามที่กรมบังคับคดีกำหนดแล้ว ก็ยังโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ถ้าห้องชุดนั้นยังมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างอยู่และนิติบุคคลอาคารชุดยังไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งนิติบุคคลฯ มีสิทธิ์ปฏิเสธไม่ออกให้จนกว่าจะได้รับการชำระหนี้ครบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10390/2553 — คดีจริงที่วางบรรทัดฐาน

มีคดีจริงที่ศาลฎีกาตัดสินไว้ชัดเจนเกี่ยวกับเรื่องนี้โดยเฉพาะ เป็นกรณีของนิติบุคคลอาคารชุดโปโลพาร์คคอนโดมิเนียม — Thai Law Consult: ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ขอใบปลอดหนี้ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน

ข้อเท็จจริงในคดีคือ ผู้ซื้อประมูลห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมค้างไว้พร้อมเบี้ยปรับ รวมเป็นเงิน 1,264,798.51 บาท นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่ต่อมาตรวัดน้ำ ไม่มอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ และไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ผู้ซื้อจึงฟ้องศาลขอให้บังคับนิติบุคคลฯ ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีได้ระบุเงื่อนไขไว้แล้วว่า "ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย" ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะนี้ทุกครั้งที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นห้องชุดในอาคารชุด เพื่อให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุด และก่อนประกาศขายทอดตลาด นิติบุคคลฯ ก็ได้แจ้งยอดหนี้ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบไว้ล่วงหน้าแล้ว ซึ่งผู้ซื้อสามารถขอตรวจสอบได้จากสำนวนบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคา ผู้ซื้อจะอ้างว่าไม่ทราบภาระหนี้สินนี้ไม่ได้ ศาลฎีกาจึงตัดสินว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ จนกว่าผู้ซื้อจะชำระหนี้ค่าส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับให้ครบก่อน

กรมบังคับคดีบอกล่วงหน้าไหมว่ามีหนี้ค่าส่วนกลาง

บอกล่วงหน้า — และนี่คือจุดสำคัญที่ทำให้คำพิพากษาข้างต้นเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อที่เตรียมตัวมาดี ตามคดีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ ระเบียบของกรมบังคับคดีกำหนดให้ ประกาศขายทอดตลาดห้องชุดต้องระบุเงื่อนไขว่าผู้ซื้อต้องรับผิดชอบภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุด ไว้ทุกครั้ง และเอกสารแจ้งยอดหนี้จากนิติบุคคลฯ ก็มักอยู่ในสำนวนบังคับคดีให้ตรวจสอบได้ก่อนวันประมูล เท่ากับว่าผู้ที่ตั้งใจจะประมูลห้องชุดมีโอกาสรู้ตัวเลขหนี้ก่อนตัดสินใจเสนอราคาเสมอ เพียงแต่ต้องเป็นฝ่ายไปตรวจสอบเองก่อน ไม่ใช่รอให้มีคนมาบอก

เช็กลิสต์ก่อนประมูลห้องชุด

1. อ่านประกาศขายทอดตลาดให้ครบทุกบรรทัด โดยเฉพาะเงื่อนไขเรื่องภาระหนี้สินต่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกรมบังคับคดีกำหนดให้ต้องระบุไว้เสมอสำหรับทรัพย์ประเภทห้องชุด
2. ขอตรวจสอบสำนวนบังคับคดี กับเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนวันประมูล เพื่อดูว่ามีหนังสือแจ้งยอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดอยู่ในสำนวนหรือไม่ และยอดเท่าไร
3. ติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง เพื่อสอบถามยอดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระล่าสุดอีกทางหนึ่ง เผื่อข้อมูลในสำนวนไม่ใช่ยอดล่าสุด
4. นำยอดหนี้ที่เจอมารวมในงบประมูล ไม่ใช่คิดแค่ราคาที่จะเคาะได้ เพราะหนี้ก้อนนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้หากต้องการโอนกรรมสิทธิ์และใช้ประโยชน์ห้องชุดได้ตามปกติ
5. อย่าข้ามขั้นตอนนี้แม้ราคาประมูลจะดูน่าดึงดูด เพราะหนี้ค่าส่วนกลางบางห้องอาจสูงถึงหลักล้านบาทอย่างที่เคยเกิดขึ้นจริงในคดีตัวอย่างข้างต้น

ถ้าไม่เช็กก่อน แล้วเจอหนี้ก้อนใหญ่ทีหลัง จะเกิดอะไรขึ้น

ถ้าชนะประมูลไปแล้วโดยไม่ได้ตรวจสอบล่วงหน้า และพบว่าห้องชุดมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างอยู่จำนวนมาก สิ่งที่ตามมาตามคดีตัวอย่างคือ นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งทำให้ไม่สามารถนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ตามมาตรา 29 วรรคสอง และในทางปฏิบัติ นิติบุคคลฯ ยังอาจไม่ต่อมาตรวัดน้ำและไม่มอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ให้ใช้งานห้องชุดตามปกติ จนกว่าหนี้จะได้รับการชำระครบ เท่ากับว่าแม้จะชนะประมูลและมีสิทธิครอบครองทรัพย์แล้วในทางกฎหมาย แต่การใช้ประโยชน์และการโอนกรรมสิทธิ์ให้สมบูรณ์อาจต้องล่าช้าออกไปจนกว่าจะจัดการเรื่องนี้เสร็จ

ค่าใช้จ่ายแฝงลักษณะนี้เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนที่มือใหม่มักมองข้าม อ่านค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ ที่มักถูกลืมตอนซื้อทรัพย์บังคับคดีเพิ่มเติมได้ที่ ค่าใช้จ่ายแอบแฝงตอนซื้อทรัพย์บังคับคดี และวิธีเตรียมเงินให้ครบทุกก้อนก่อนเข้าประมูลที่ ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินเท่าไร

เครื่องมือช่วยวางแผนงบ

ก่อนตั้งงบประมูลห้องชุด ลองใช้เครื่องคำนวณกำไรคาดการณ์จากการประมูล/NPAของ TeedinIQ ประกอบการประเมิน โดยนำยอดหนี้ค่าส่วนกลางที่ตรวจสอบได้จากสำนวนบังคับคดีมารวมเป็นต้นทุนเพิ่มเติมนอกเหนือจากราคาที่คาดว่าจะเคาะได้ เพื่อให้เห็นภาพความคุ้มค่าที่ใกล้เคียงความจริงมากที่สุด

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ห้องชุดที่กำลังจะเปิดประมูลตอนนี้ มีกี่ยูนิต? ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569 มีห้องชุด 1,753 ยูนิต จากทรัพย์ที่มีนัดขายทอดตลาดทั้งหมด 25,329 รายการในช่วงประมาณ 60 วันข้างหน้า ดูรายการล่าสุดที่อัปเดตทุกวันได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาด

ค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้ ใครต้องจ่าย? ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10390/2553 ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดเป็นผู้มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างไว้พร้อมเบี้ยปรับให้นิติบุคคลอาคารชุดก่อน นิติบุคคลฯ จึงจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ เพราะประกาศขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีระบุเงื่อนไขไว้แล้วว่าผู้ซื้อต้องรับผิดชอบภาระหนี้สินนี้

ทำไมนิติบุคคลอาคารชุดถึงมีสิทธิ์ไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ผู้ซื้อ? เพราะมาตรา 29 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ต่อเมื่อห้องชุดนั้นปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 และต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง หากยังไม่ชำระหนี้ นิติบุคคลฯ จึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือนี้ให้

จะรู้ได้อย่างไรว่าห้องชุดที่จะประมูลมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างอยู่หรือไม่? ระเบียบกรมบังคับคดีกำหนดให้ประกาศขายทอดตลาดห้องชุดต้องระบุเงื่อนไขว่าผู้ซื้อต้องรับผิดชอบภาระหนี้สินต่อนิติบุคคลอาคารชุด (หากมี) และเอกสารแจ้งยอดหนี้จากนิติบุคคลฯ มักอยู่ในสำนวนบังคับคดี ผู้สนใจสามารถขอตรวจสอบกับเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้ และควรสอบถามนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรงอีกทางเพื่อความชัดเจน

ถ้าไม่จ่ายหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ จะเกิดอะไรขึ้น? นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งทำให้ไม่สามารถนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ และในคดีจริงที่เคยเกิดขึ้น นิติบุคคลฯ ยังไม่ต่อมาตรวัดน้ำและไม่มอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ให้ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระหนี้ครบ

สรุป

ห้องชุด 1,753 ยูนิตที่กำลังจะเปิดประมูล มีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ทรัพย์ประเภทอื่นไม่มี นั่นคือหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของเดิม ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุดและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10390/2553 ผู้ชนะประมูลมักต้องเป็นคนจ่ายเองเพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ซึ่งจำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ข่าวดีคือกรมบังคับคดีมีระเบียบให้เปิดเผยเงื่อนไขนี้ในประกาศขายทอดตลาดเสมอ ผู้ที่ตรวจสอบล่วงหน้าและนำยอดหนี้มารวมในงบประมูลจึงลดความเสี่ยงเจอเซอร์ไพรส์ทีหลังได้มาก

ก่อนเข้าประมูลห้องชุด อย่าลืมตรวจสอบสำนวนบังคับคดีและติดต่อนิติบุคคลอาคารชุดเสมอ ดูห้องชุดที่กำลังจะเปิดประมูลได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาด หรือวางแผนงบรวมค่าใช้จ่ายแฝงด้วยเครื่องคำนวณกำไรคาดการณ์จากการประมูล/NPA