ค่าโอน 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 ใช้กับทรัพย์ประมูลได้ไหม เช็กเงื่อนไขให้ครบก่อนโอน

คำตอบสั้นๆ ก่อน: ใช้ได้ ถ้าทรัพย์ที่ประมูลได้เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย แต่ ใช้ไม่ได้กับที่ดินเปล่า ไม่ว่าราคาจะต่ำแค่ไหน เพราะมาตรการนี้ผูกเงื่อนไขไว้กับประเภทและราคาทรัพย์ ไม่ใช่วิธีที่ได้ทรัพย์มา บทความนี้แจกแจงเงื่อนไขทั้งหมดจากแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ พร้อมตัวอย่างคำนวณส่วนต่างจากราคาที่ทรัพย์ประมูลจริงมักขายได้

มาตรการ 0.01% คืออะไร

เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากอัตราปกติ 1% เหลือ 0.01% เช่นกัน (กรณีจำนองต้องจดทะเบียนโอนและจำนองในคราวเดียวกัน) — Bangkokbiznews มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และคณะรัฐมนตรีมีมติต่ออายุให้ใช้ได้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

กรมที่ดินเองก็ประกาศย้ำเงื่อนไขเดียวกันนี้ผ่านสำนักงานที่ดินทั่วประเทศว่า ใช้ได้ "สำหรับกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภท ที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว (รวมห้องแถวและตึกแถว) หรืออาคารพาณิชย์ ห้องชุดในอาคารชุด อสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดมือหนึ่งและมือสอง" — กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดินจังหวัดนครศรีธรรมราช)

ทำไมรัฐถึงออกมาตรการนี้

กระทรวงการคลังให้เหตุผลว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีขนาดใหญ่ คิดเป็นประมาณ 6.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) และเชื่อมโยงกับธุรกิจอื่นในห่วงโซ่อุปทานจำนวนมาก เมื่อมีการซื้อขายบ้านเกิดขึ้น จะดึงอุตสาหกรรมต้นน้ำอย่างโรงงานผลิตเหล็กและปูนซีเมนต์ให้มียอดสั่งซื้อเพิ่มขึ้น พร้อมกับกระตุ้นธุรกิจปลายน้ำอย่างการตกแต่งภายใน บริการขนส่ง และบริการสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ตามมาด้วย — Bangkokbiznews นี่คือเหตุผลที่มาตรการนี้ถูกต่ออายุต่อเนื่องมาแล้วหลายรอบ แทนที่จะปล่อยให้หมดอายุไปตามกำหนดเดิมที่ 30 มิถุนายน 2569 สำหรับตลาดทรัพย์ขายทอดตลาดโดยเฉพาะ มาตรการนี้มีความหมายมากกว่าตลาดซื้อขายทั่วไป เพราะสัดส่วน 60.5% ของทรัพย์ขายทอดตลาดสำเร็จจริงมีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทอยู่แล้ว (อ่านรายละเอียดที่ ทรัพย์ประมูลราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีจริงไหม) ซึ่งอยู่ในช่วงราคาที่มาตรการนี้ครอบคลุมพอดี

เงื่อนไข 4 ข้อที่ต้องผ่านครบ

ต้องผ่านครบทั้ง 4 ข้อ ถ้าตกข้อใดข้อหนึ่ง จะไม่ได้สิทธิ์ลดค่าโอนทั้งรายการ

1. ประเภททรัพย์ถูกต้อง — ต้องเป็นที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว) อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดในอาคารชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
2. เพดานราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญาทุกค่า
3. ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย — นิติบุคคลและผู้ซื้อต่างชาติไม่เข้าเกณฑ์
4. กรณีต้องการลดค่าจดจำนองด้วย ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในคราวเดียวกัน ถ้าจำนองภายหลังวันโอน ค่าจดจำนองจะกลับไปคิดอัตราปกติ 1%

ใช้กับทรัพย์จากการประมูล/ขายทอดตลาดได้ไหม

นี่คือคำถามหลักของบทความนี้ และคำตอบคือ ใช้ได้ จากการตรวจสอบทั้งมติ ครม. ที่ Bangkokbiznews รายงาน และประกาศของกรมที่ดินโดยตรง เงื่อนไขทั้งหมดผูกอยู่กับ ประเภทของทรัพย์ ราคาของทรัพย์ และสัญชาติของผู้ซื้อ ไม่มีข้อความใดระบุว่าต้องเป็นการซื้อขายโดยตรงระหว่างเอกชนเท่านั้น หรือยกเว้นทรัพย์ที่ได้จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ดังนั้นถ้าทรัพย์ที่ประมูลได้เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และคุณเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ก็มีสิทธิ์ใช้มาตรการนี้เช่นเดียวกับการซื้อบ้านมือสองทั่วไป

อย่างไรก็ตาม ไม่พบประกาศฉบับใดที่พูดถึงกรณีทรัพย์จากการขายทอดตลาดไว้เป็นการเฉพาะ ทั้งจากมติ ครม. หรือประกาศกรมที่ดิน จึงควรนำเอกสารประกอบการโอน (คำสั่งศาล ใบเสร็จรับเงินจากกรมบังคับคดี) ไปสอบถามและยืนยันสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่อีกครั้งก่อนวันโอนจริงเสมอ เพื่อความชัดเจนของกรณีเฉพาะของคุณ

⚠️ ที่ดินเปล่าประมูล ไม่เข้าเกณฑ์ ไม่ว่าราคาเท่าไร

ข้อยกเว้นสำคัญที่ต้องรู้คือ ที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์มาตรการนี้เลย ไม่ว่าราคาจะต่ำกว่า 7 ล้านบาทแค่ไหนก็ตาม เพราะมาตรการครอบคลุมเฉพาะที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดเท่านั้น การซื้อขายเฉพาะที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์ — ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน 0.01% ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570 ทรัพย์แบบไหนได้ แบบไหนไม่ได้ เรื่องนี้สำคัญมากสำหรับตลาดทรัพย์ประมูล เพราะที่ดินว่างเปล่าคือทรัพย์กลุ่มที่มีจำนวนรายการขายสำเร็จมากเป็นอันดับสองในข้อมูลของ TeedinIQ อ่านรายละเอียดสิ่งที่ต้องเช็กก่อนซื้อที่ดินเปล่าเพิ่มเติมที่ ที่ดินเปล่าประมูล ราคามัธยฐาน 200,000 บาท ซื้อแล้วทำอะไรได้บ้าง

เครื่องคิดต้นทุนซื้อจริงของ TeedinIQ ที่หน้าเครื่องมือนักลงทุนเองก็ให้เลือกประเภททรัพย์ก่อนคำนวณ และจะแจ้งเตือนทันทีหากเลือก "ที่ดินเปล่า/อื่น ๆ" ว่าไม่เข้าเกณฑ์มาตรการ 0.01% ต้องคิดอัตราปกติ 2% แทน

ตัวอย่างคำนวณส่วนต่าง จากราคาที่ทรัพย์ประมูลจริงมักขายได้

แทนที่จะยกตัวอย่างราคาสมมติ ลองคำนวณจากราคามัธยฐานจริงของทรัพย์ขายทอดตลาดที่ TeedinIQ เก็บข้อมูลไว้ กรณีเข้าเงื่อนไขครบทั้ง 4 ข้อและจดจำนองในวันเดียวกัน

ประเภททรัพย์ (ราคามัธยฐานจากข้อมูลขายจริง)	ค่าโอนอัตราปกติ 2%	ค่าโอนอัตรามาตรการ 0.01%	ค่าจดจำนองอัตราปกติ 1%	ค่าจดจำนองอัตรามาตรการ 0.01%	ประหยัดรวม
ห้องชุด (890,000 บาท)	17,800 บาท	89 บาท	8,900 บาท	89 บาท	26,522 บาท
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (1,030,000 บาท)	20,600 บาท	103 บาท	10,300 บาท	103 บาท	30,694 บาท

ตัวเลขนี้คำนวณจากราคามัธยฐานที่ขายสำเร็จจริงในข้อมูล TeedinIQ ไม่ใช่ราคาสมมติ แสดงให้เห็นว่าแม้ทรัพย์ราคาไม่สูงมาก ส่วนต่างค่าโอนและค่าจดจำนองก็ยังมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับงบประมาณที่ต้องเตรียมทั้งหมด

เอกสาร/ขั้นตอนวันโอนที่ควรเตรียม

1. เอกสารยืนยันการประมูลได้และชำระราคาครบ จากกรมบังคับคดี (ใบเสร็จ/หนังสือแจ้งผลการขาย)
2. บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน ของผู้ซื้อ เพื่อยืนยันสัญชาติไทยและสถานะบุคคลธรรมดา
3. ตรวจราคาประเมินทุนทรัพย์ล่วงหน้า ผ่านเว็บกรมธนารักษ์ เพื่อให้แน่ใจว่าไม่เกินเพดาน 7 ล้านบาท ก่อนไปถึงสำนักงานที่ดิน
4. นัดโอนล่วงหน้า โดยเฉพาะช่วงใกล้วันหมดเขต 30 มิถุนายน 2570 เพราะคนมักแห่ไปใช้สิทธิ์ช่วงท้ายจนคิวเต็ม
5. เอกสารจากธนาคาร (สัญญากู้ ใบประเมินราคา) หากต้องการใช้สิทธิ์ลดค่าจดจำนองด้วย และต้องนัดให้ธนาคารมาจดจำนองในวันเดียวกับวันโอน

เครื่องมือคำนวณก่อนตัดสินใจ

ลองใช้เครื่องคิดต้นทุนซื้อจริงของ TeedinIQ ก่อนตั้งงบ ใส่ราคาทรัพย์และเลือกประเภทให้ตรง เครื่องมือจะคำนวณค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายให้ครบ พร้อมแจ้งว่าเข้าเกณฑ์มาตรการ 0.01% หรือไม่ตามประเภทและราคาที่กรอก หรือดูเครื่องคำนวณกำไรคาดการณ์จากการประมูล/NPAเพื่อประเมินภาพรวมความคุ้มค่าทั้งดีลก่อนตั้งงบประมูล

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

มาตรการค่าโอน 0.01% คืออะไร ลดจากเท่าไร? เป็นมติคณะรัฐมนตรีเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากอัตราปกติ 1% เหลือ 0.01% เช่นกัน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

เงื่อนไขที่ต้องผ่านครบมีอะไรบ้าง? ต้องผ่านครบ 4 ข้อ คือ ประเภททรัพย์ถูกต้อง (ที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัยหรือห้องชุด) ราคาทุกค่าไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และถ้าจะลดค่าจดจำนองด้วยต้องโอนกับจำนองในวันเดียวกัน

ใช้กับทรัพย์จากการประมูล/ขายทอดตลาดได้ไหม? ใช้ได้ ถ้าทรัพย์นั้นเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย เพราะเงื่อนไขผูกกับประเภทและราคาทรัพย์กับสัญชาติผู้ซื้อ ไม่ได้ระบุแยกว่าต้องเป็นการซื้อขายปกติเท่านั้น แต่ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในวันโอนจริงเสมอ

ที่ดินเปล่าที่ประมูลได้ ใช้สิทธินี้ได้ไหม? ไม่ได้ มาตรการนี้ครอบคลุมเฉพาะที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดเท่านั้น ที่ดินเปล่าที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้างไม่เข้าเกณฑ์ไม่ว่าราคาจะต่ำกว่า 7 ล้านบาทแค่ไหน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติ 2%

มาตรการนี้หมดเขตเมื่อไร? คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการนี้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ต้องไปดำเนินการจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในวันดังกล่าว หากเลยกำหนดจะไม่ได้สิทธิ์ทันที

สรุป

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ใช้กับทรัพย์ที่ประมูล/ขายทอดตลาดได้ ตราบใดที่เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาททุกค่า และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ยกเว้นที่ดินเปล่าที่ไม่เข้าเกณฑ์ไม่ว่าราคาเท่าไร ก่อนตั้งงบประมูลจึงควรรู้ล่วงหน้าว่าทรัพย์ที่สนใจเข้าเกณฑ์หรือไม่ เพราะส่วนต่างค่าโอนและค่าจดจำนองมีนัยสำคัญต่องบประมาณโดยรวม และควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันโอนจริงเสมอ

ลองคำนวณต้นทุนซื้อจริงตามประเภททรัพย์ที่สนใจได้ที่เครื่องมือนักลงทุน หรือดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึงเพื่อเริ่มสำรวจทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์มาตรการนี้