ราคาขายจริง กับราคาประเมิน ต่างกันยังไง ทำไมต้องดูทั้งคู่

ตอบสั้นๆ ก่อน: ราคาขายจริงและราคาประเมิน คือคนละตัวเลขที่เกิดจากคนละกระบวนการ และมีไว้ใช้คนละจุดประสงค์ ราคาประเมินคือราคากลางที่ราชการกำหนดไว้ล่วงหน้าเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนราคาขายจริงคือตัวเลขที่เกิดขึ้นจริงหลังการแข่งราคาในวันขายทอดตลาด ทั้งสองไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เพราะไม่ได้ถูกออกแบบมาให้เท่ากันตั้งแต่แรก บทความนี้อธิบายนิยามของทั้งสองราคาให้ชัดเจน พร้อมสถิติที่นับได้จริงจากข้อมูลราคาขายทอดตลาด 148,800 รายการที่ TeedinIQ รวบรวมไว้

ก่อนเข้าเนื้อหา ขอบอกตรงๆ ว่าบทความนี้ ตั้งใจไม่คำนวณหรือสรุปว่าราคาขายจริงโดยเฉลี่ยสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะทรัพย์แต่ละแปลงมีปัจจัยเฉพาะตัว เช่น ทำเล สภาพ และจำนวนผู้แข่งราคาในวันนั้น มากเกินกว่าจะสรุปเป็นตัวเลขเดียวที่แม่นยำและไม่ทำให้เข้าใจผิด สิ่งที่บทความนี้ให้ได้คือนิยามที่ถูกต้องของทั้งสองราคา และสถิติที่นับได้จริงของแต่ละราคาแยกจากกัน เพื่อให้คุณนำไปเทียบเป็นรายกรณีด้วยตัวเองอย่างเหมาะสม

ราคาประเมิน คืออะไร

ราคาประเมินที่ดิน (หรือราคาประเมินทุนทรัพย์) คือราคากลางที่หน่วยงานราชการ โดยหลักคือกรมธนารักษ์ กำหนดขึ้นล่วงหน้า เพื่อใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน ค่าจดจำนอง และภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ สำนักงานที่ดิน

จุดสำคัญของราคาประเมินคือมันเป็น ราคาอ้างอิงทางราชการ ไม่ใช่ราคาที่เกิดจากการซื้อขายจริง และถูกจัดทำเป็น "รอบบัญชี" ที่มีอายุหลายปีก่อนจะปรับปรุงใหม่ทั้งประเทศ วิธีเช็กราคาประเมินด้วยตัวเองจากเลขโฉนด อ่านได้ที่ ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ เช็คยังไง และรอบบัญชีใหม่ที่กำลังจะมาถึง อ่านที่ ราคาประเมินที่ดินใหม่ 2570-2573

บทบาทของราคาประเมิน: ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็น "พื้น" อ้างอิงขั้นต่ำ ไม่ใช่ตัวเลขที่บอกว่าทรัพย์ควรขายได้เท่าไรในตลาดจริง

ราคาขายจริง คืออะไร

ราคาขายจริงในบทความนี้หมายถึง ราคาที่ปรากฏจริงจากการขายทอดตลาดที่สำเร็จแล้วของกรมบังคับคดี (LED) คือตัวเลขที่เกิดขึ้นหลังกระบวนการแข่งราคาในวันขายจริงและมีการชำระเงินจริงแล้ว ไม่ใช่ราคาตั้งต้นที่ประกาศไว้ก่อนวันขาย และไม่ใช่ราคาประเมินที่ติดมากับประกาศ

ข้อมูลลักษณะนี้เรียกว่าข้อมูล "ราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นแล้ว" (sold/closed price) ต่างจากราคาที่ตั้งขายหรือราคาเสนอซึ่งเป็นเพียงตัวเลขคาดหวังที่อาจไม่มีใครซื้อที่ราคานั้นจริง TeedinIQ รวบรวมข้อมูลราคาขายจริงลักษณะนี้ไว้ 148,800 รายการ ครอบคลุม 77 จังหวัด ในช่วงวันที่ 3 กันยายน 2568 – 10 เมษายน 2569

สถิติราคาขายจริงที่นับได้ (ไม่ใช่ตัวเลขจากโมเดล)

กลุ่มข้อมูล	จำนวน	ราคามัธยฐาน
ราคาขายจริงทั้งหมด	148,800 รายการ	—
ปี 2569	67,612 รายการ	780,000 บาท
ปี 2568	81,188 รายการ	790,000 บาท

ช่วงราคาที่ขายได้จริง

ช่วงราคา	จำนวน	สัดส่วน
ต่ำกว่า 5 แสนบาท	54,016	36.3%
5 แสน – 1 ล้านบาท	35,983	24.2%
1 – 3 ล้านบาท	49,604	33.3%
3 – 7 ล้านบาท	7,189	4.8%
เกิน 7 ล้านบาท	2,008	1.3%

ตัวเลขทั้งหมดข้างต้นเป็น ค่าที่นับได้จริงจากรายการที่ขายสำเร็จแล้ว (จำนวน มัธยฐาน และสัดส่วน) ไม่ใช่ผลลัพธ์จากแบบจำลองหรือการพยากรณ์ใดๆ

ราคาขายจริงกับราคาประเมิน ต่างกันเชิงนิยามอย่างไร

ทั้งสองราคาไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เพราะเกิดจากกระบวนการที่ต่างกันโดยสิ้นเชิง

หัวข้อ	ราคาประเมิน	ราคาขายจริง
ใครกำหนด	กรมธนารักษ์ (ราชการ)	เกิดจากการแข่งราคาจริงในวันขายทอดตลาด
จุดประสงค์หลัก	คำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษี	เป็นข้อมูลอ้างอิงว่าทรัพย์ลักษณะนี้เคยปิดการขายที่ระดับใด
ปรับปรุงบ่อยแค่ไหน	เป็นรอบบัญชีหลายปีต่อครั้ง	เกิดขึ้นใหม่ทุกครั้งที่มีการขายสำเร็จ
ผูกกับทรัพย์รายแปลงไหม	ผูกกับแปลงที่ดินตามทะเบียน	ผูกกับเหตุการณ์ขายครั้งนั้นโดยเฉพาะ
หาได้จากไหน	เว็บกรมธนารักษ์ หรือประกาศขายทอดตลาด	คลังข้อมูลราคาขายทอดตลาดย้อนหลัง

ความต่างเชิงกระบวนการนี้อธิบายได้ว่าทำไมตัวเลขสองตัวนี้ไม่จำเป็นต้องตรงกัน ราคาประเมินถูกออกแบบมาเพื่อความสม่ำเสมอในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมทั่วประเทศ จึงต้องคงที่เป็นช่วงเวลานาน ในขณะที่ ราคาขายจริงเกิดจากเหตุการณ์เฉพาะหน้า เช่น จำนวนผู้เข้าร่วมประมูลในวันนั้น สภาพเศรษฐกิจช่วงนั้น และลักษณะเฉพาะของทรัพย์แปลงนั้น ทั้งสองจึงเดินคนละจังหวะกันได้ตามธรรมชาติ

ทำไมต้องดูทั้งสองอย่างประกอบกัน ไม่ใช่ดูอย่างใดอย่างหนึ่ง

• ราคาประเมิน บอกคุณล่วงหน้าว่าต้องเตรียมงบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีประมาณเท่าไร เป็นตัวเลขที่คำนวณล่วงหน้าได้แน่นอนก่อนวันโอนจริง
• ราคาขายจริง บอกคุณว่าทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่เดียวกันเคยปิดการขายที่ระดับราคาใดในอดีตที่ผ่านมา เป็นข้อมูลเชิงประวัติศาสตร์ที่ช่วยให้เห็นบริบทราคาของพื้นที่นั้น แต่ ไม่ใช่การรับประกันว่าทรัพย์รายการถัดไปจะขายได้ที่ราคาเดียวกัน เพราะแต่ละครั้งมีเงื่อนไขต่างกัน

การดูเฉพาะราคาประเมินอย่างเดียวอาจทำให้ประเมินงบผิดพลาด เพราะราคาประเมินไม่ได้สะท้อนว่าตลาดจริงซื้อขายกันที่ระดับใด ส่วนการดูเฉพาะราคาขายจริงของทรัพย์แปลงเดียวโดยไม่เทียบกับอะไรเลยก็อาจทำให้ตีความผิดได้เช่นกัน วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือดูราคาขายจริงของทรัพย์หลายรายการในพื้นที่และช่วงเวลาใกล้เคียงกัน แล้วมองเป็นช่วงราคา ไม่ใช่ตัวเลขเดียว

ราคาขายจริงที่ TeedinIQ มีอยู่ตอนนี้ แยกตามประเภททรัพย์

ประเภททรัพย์	จำนวนที่ขายสำเร็จ	ราคามัธยฐาน
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง	90,878	1,030,000 บาท
ที่ดินว่างเปล่า	43,655	200,000 บาท
ห้องชุด	13,934	890,000 บาท
สิ่งปลูกสร้าง	206	85,000 บาท

ตัวเลขราคามัธยฐานในตารางนี้คือค่ากลางของราคาที่ขายสำเร็จจริงในแต่ละประเภท เป็นค่าที่นับได้จากข้อมูลจริง ใช้สำหรับดูบริบทระดับราคาของประเภททรัพย์นั้นในภาพรวม ไม่ใช่ราคาที่คาดว่าทรัพย์รายการใดรายการหนึ่งจะขายได้

ดูข้อมูลราคาขายจริงและราคาประเมินประกอบกันได้ที่ TeedinIQ

TeedinIQ เก็บทั้งราคาประเมินที่แนบมากับประกาศแต่ละรายการ และคลังราคาขายทอดตลาดที่สำเร็จแล้วจริงไว้ให้ดูประกอบกัน ค้นหาทรัพย์พร้อมราคาประเมินของแต่ละรายการ หรือดูสถิติราคาขายจริงแยกตามจังหวัดที่ หน้ารวมทรัพย์ตามจังหวัด

สรุป

ราคาประเมินคือราคากลางของราชการไว้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ปรับปรุงเป็นรอบบัญชีหลายปีต่อครั้ง ส่วนราคาขายจริงคือตัวเลขที่เกิดขึ้นจริงจากการแข่งราคาในวันขายทอดตลาด ทั้งสองมีจุดประสงค์คนละแบบและไม่จำเป็นต้องตรงกัน บทความนี้ตั้งใจไม่สรุปเป็นตัวเลขส่วนต่างเดียว เพราะแต่ละทรัพย์มีปัจจัยเฉพาะตัวมากเกินไป วิธีที่น่าเชื่อถือที่สุดคือดูราคาขายจริงของทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่และช่วงเวลาที่ใกล้เคียงกันเป็นรายกรณี

เริ่มดูราคาประเมินและค้นราคาขายจริงในพื้นที่ที่สนใจได้ที่ หน้าค้นหาทรัพย์ TeedinIQ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ราคาขายจริง คืออะไร? คือราคาที่ปรากฏจริงจากการขายทอดตลาดที่สำเร็จแล้วของกรมบังคับคดี เป็นตัวเลขที่เกิดจากการแข่งราคาจริงในวันขายและมีการชำระเงินจริง ต่างจากราคาที่ตั้งประกาศหรือราคาเริ่มต้นซึ่งอาจไม่ใช่ราคาที่ขายได้จริง

ราคาประเมิน คืออะไร? คือราคากลางที่หน่วยงานราชการกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จัดทำเป็นรอบบัญชีที่มีอายุหลายปีก่อนปรับปรุงใหม่

ราคาขายจริงกับราคาประเมิน ตัวไหนสูงกว่ากัน? บทความนี้ไม่สรุปทิศทางหรือตัวเลขส่วนต่างระหว่างสองราคานี้ เพราะแต่ละทรัพย์มีปัจจัยเฉพาะตัวมากเกินกว่าจะสรุปเป็นภาพเดียวที่แม่นยำ วิธีที่น่าเชื่อถือกว่าคือดูราคาขายจริงของทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่เดียวกันเป็นรายกรณีไป

ราคาขายจริงใช้ทำอะไรได้บ้าง? ใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงว่าทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่นั้นเคยปิดการขายที่ระดับราคาใดในช่วงเวลาที่ผ่านมา เป็นข้อมูลเชิงประวัติศาสตร์ที่ช่วยประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่การพยากรณ์ราคาในอนาคตของทรัพย์รายการใดรายการหนึ่ง

ราคาประเมินหาได้จากที่ไหน? หาได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์โดยใช้เลขที่โฉนดหรือตำแหน่งที่ดิน หรือดูราคาประเมินที่แนบมากับประกาศขายทอดตลาดแต่ละรายการของกรมบังคับคดีโดยตรง

TeedinIQ มีข้อมูลราคาขายจริงมากแค่ไหน? มีข้อมูลราคาขายทอดตลาดที่สำเร็จแล้วจริง 148,800 รายการ ครอบคลุม 77 จังหวัด ในช่วงเดือนกันยายน 2568 ถึงเมษายน 2569 ดูรายละเอียดแยกตามจังหวัดและช่วงเวลาได้ที่หน้าค้นหาทรัพย์