ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง? ค่าธรรมเนียม ภาษี คิดยังไง (2569)
ค่าโอนที่ดินไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมโอน แต่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง บทความนี้สรุปว่าค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง คิดจากฐานไหน และใครจ่ายส่วนไหน
หลายคนตั้งงบซื้อที่ดินหรือทรัพย์ NPA ตามราคาป้าย แล้วมาสะดุดวันโอนเพราะลืมคิด "ค่าโอน" ซึ่งอาจเป็นเงินหลายหมื่นถึงหลายแสน ค่าโอนที่ดินไม่ได้มีแค่รายการเดียว บทความนี้แจกแจงว่ามีอะไรบ้าง คิดจากฐานไหน และใครควรจ่ายส่วนใด เพื่อให้คุณวางงบได้ครบตั้งแต่แรก
ค่าโอนที่ดินมี 4 ส่วนหลัก
เวลาไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแบ่งเป็น 4 กลุ่มใหญ่
- ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง)
- ค่าจดจำนอง (เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร)
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนตามปกติอยู่ที่ ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่กรมที่ดินใช้ ข้อสังเกตคือ ในบางช่วงรัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการ ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขราคาและช่วงเวลาที่กำหนด ก่อนโอนจึงควรถามสำนักงานที่ดินว่ามีมาตรการลดหย่อนที่ใช้ได้อยู่หรือไม่
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
การขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการมีเงินได้ ผู้ขายจึงต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ วันโอน โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคิดภาษีตามหลักเกณฑ์ ยิ่งถือครองนานค่าใช้จ่ายที่หักได้ยิ่งมาก ทำให้ภาษีในส่วนนี้ลดลง
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์
ผู้ขายจะเสีย อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งคู่
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ ภายใน 5 ปี นับแต่ได้มา หรือเข้าลักษณะการค้าหากำไร คิดในอัตราที่กฎหมายกำหนดบวกภาษีท้องถิ่น จากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย
- อากรแสตมป์ เสียแทนเมื่อ ไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตามกำหนด อัตราต่ำกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะมาก
หลักจำง่าย ถือครองสั้นมักโดนภาษีธุรกิจเฉพาะ ถือครองยาวมักเป็นอากรแสตมป์
4. ค่าจดจำนอง
ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร จะมีค่าจดทะเบียนจำนองในอัตรา ร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ (อาจมีเพดานหรือมาตรการลดหย่อนในบางช่วง) ถ้าซื้อเงินสดไม่มีส่วนนี้
ใครจ่ายส่วนไหน
ตามกฎหมายและธรรมเนียม
- ผู้ขาย รับผิดชอบภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ เพราะเป็นผู้มีเงินได้
- ค่าธรรมเนียมการโอน มักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง หรือระบุในสัญญา
- ค่าจดจำนอง เป็นของผู้ซื้อที่กู้
ในทางปฏิบัติทุกอย่างตกลงกันได้ ข้อสำคัญคือ เขียนให้ชัดในสัญญาซื้อขาย ว่าใครจ่ายอะไร เพื่อไม่ให้ทะเลาะกันหน้าสำนักงานที่ดิน
คิดจากราคาไหน
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะและบางรายการ อิง ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง
ดังนั้นก่อนโอน ควรทราบราคาประเมินของแปลงนั้นเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
เช็คลิสต์ก่อนโอน
- ทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลง
- รู้ว่าผู้ขายถือครองกี่ปี เพื่อคาดการณ์ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
- ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนใด
- ตรวจว่ามีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนองที่ใช้ได้หรือไม่
- เตรียมเงินสำรองค่าโอนแยกจากราคาซื้อ
สรุป
ค่าโอนที่ดินมี 4 ส่วน คือ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง ส่วนใหญ่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ อย่าลืมกันงบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่แรก และตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าใครจ่ายอะไร เพราะตัวเลขจริงกระทบความคุ้มค่าของดีลอย่างมาก
อ่านเพิ่มเติม
- ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ เช็คยังไง
- ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องระวังอะไร
- รวมบทความความรู้เรื่องที่ดินและการลงทุน
อยากประเมินความคุ้มค่าของทรัพย์รวมค่าโอนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจ ลองใช้ TeedinIQ เทียบราคาประเมิน ราคาตลาด และคะแนนความคุ้มค่าในที่เดียว
คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินหลัก ๆ มี 4 ส่วน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน (จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม), ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง), และค่าจดจำนองหากมีการกู้ธนาคาร ทั้งหมดคำนวณจากราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่กรณี
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคิดกี่เปอร์เซ็นต์
ค่าธรรมเนียมการโอนตามปกติคิดในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมที่ดินใช้ ทั้งนี้บางช่วงรัฐอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขและช่วงเวลาที่กำหนด จึงควรตรวจมาตรการล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนโอน
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร
ผู้ขายจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา หรือเข้าเงื่อนไขเชิงการค้าหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราที่กฎหมายกำหนดบวกภาษีท้องถิ่น แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินกำหนด จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทนซึ่งอัตราต่ำกว่า
ค่าโอนที่ดินใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ตามธรรมเนียมมักตกลงกันได้ แต่โดยหลักภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์เป็นภาระของผู้ขายเพราะเกิดจากการมีรายได้จากการขาย ส่วนค่าธรรมเนียมโอนมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่งหรือระบุในสัญญา ควรเขียนให้ชัดในสัญญาซื้อขายว่าใครรับผิดชอบส่วนใด
ค่าโอนคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์/กรมที่ดิน ส่วนภาษีบางรายการอาจอิงราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง จึงควรทราบราคาประเมินของแปลงนั้นก่อน เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการโอนล่วงหน้า